Ngấm đòn siết tín dụng, doanh nghiệp bất động sản phát hành cổ phiếu để huy động vốn

Cuộc chạy đua

Công ty Cổ phần SAM Holdings (SAM) sẽ tổ chức họp đại hội cổ đông thường niên 2019 vào ngày 29/3 tới đây. Một nội dung đáng chú ý là SAM đề xuất chào bán cho cổ đông hiện hữu tối đa gần 93,5 triệu cổ phiếu, tương đương tỷ lệ 37,54% cổ phần lưu hành. Số lượng phát hành cụ thể sẽ do Hội đồng quản trị quyết định trên nhu cầu vốn và tình hình thị trường. Giá phát hành tối thiểu 10.000 đồng/cổ phiếu.

Vingroup sẽ huy động được 2.500 tỷ đồng để đầu tư cho các công ty con.

Mức giá này được đề xuất dựa tên giá trị sổ sách 1 cổ phiếu SAM tại ngày 31/12/2018 là 11.328 đồng/cổ phiếu và giá đóng cửa ngày 5/3 là 7.300 đồng/cổ phiếu. Toàn bộ số tiền thu được từ đợt phát hành sẽ dùng để đầu tư mua cổ phần nhà nước thoái vốn tại các tổng công ty, công ty uy tín, đầu tư tài chính ngắn, dài hạn khác, cơ cấu nợ, bổ sung vốn lưu động. Nếu phát hành thành công, vốn điều lệ SAM sẽ đạt tối đa 3.500 tỷ đồng.

Tập đoàn Vingroup (VIC) vừa thông báo nội dung phương án huy động vốn, trình lấy ý kiến cổ đông theo danh sách đã chốt quyền ngày 6/3.

Cụ thể, Vingroup dự kiến sẽ chào bán cổ phần riêng lẻ 250 triệu cổ phiếu cho tối đa 5 tổ chức nước ngoài. Giá chào bán mỗi cổ phần là trên 100.000 đồng/cổ phiếu nhưng mức cụ thể sẽ do Hội đồng quản trị quyết định. Nếu chào bán thành công, số tiền Vingroup thu về không dưới 25.000 tỷ đồng.

Số tiền huy động được Vingroup dự kiến dùng 6.000 tỷ đồng để đầu tư cho các công ty con trong lĩnh vực công nghiệp-công nghệ là VinFast, VinSmart và VinTech; 10.000 tỷ đồng trả nợ gốc và lãi; 9.000 tỷ đồng còn lại bổ sung vốn cho Tập đoàn và các công ty con.

Trong đó, đơn vị thành viên sản xuất và kinh doanh ôtô (VinFast) dự kiến nhận nhiều vốn nhất với 3.000 tỷ đồng. Cùng đó, doanh nghiệp này phân bổ 4.000 tỷ đồng vào 2 dự án bất động sản và 5.000 tỷ đồng dành cho các hoạt động kinh doanh và vốn ngắn hạn.

Thương vụ này dự kiến được thực hiện trong 9 tháng cuối năm nay với thời gian cụ thể do Hội đồng quản trị quyết định. Nếu thành công, đây sẽ là thương vụ huy động vốn quy mô lớn hàng đầu của Việt Nam và dự kiến mang về nguồn ngoại tệ lớn.

Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG) đã trình đại hội cổ đông phương án phát hành cổ phiếu trả cổ tức, ESOP và phát hành cho cổ đông hiện hữu. Vốn điều lệ sau phát hành dự kiến tăng 48% lên gần 5.204 tỷ đồng.

Cụ thể, công ty dự kiến phát hành cổ phiếu trả cổ tức tỷ lệ 22%, tương đương gần 77 triệu cổ phiếu, phát hành ESOP tỷ lệ 1,72%, tương ứng 6 triệu cổ phiếu.

Đáng chú ý, Hội đồng quản trị DXG sẽ trình phương án phát hành cho cổ đông hiện hữu theo tỷ lệ 4:1, tương đương 87,4 triệu cổ phiếu. Giá phát hành 10.000 đồng/cổ phiếu.

Số tiền thu được từ đợt phát hành dự kiến hơn 874,5 tỷ đồng sẽ được Đất Xanh dùng phát triển dự án Khu dân cư và tái định cư Nam Rạch Chiếc, tên thương mại là Gem Reverside. DXG dự kiến tỷ lệ chào bán thành công dự kiến 100%.

Chưa được mở bán, Đất Xanh đã huy động vốn ở dự án Gem Riverside.

Trong tường hợp không bán hết, số tiền thu được không đủ như dự kiến, tùy tình hình, Hội đồng quản trị đề xuất cổ đông ủy quyền cho thực hiện các giải pháp như xin gia hạn đợt chào bán để tiếp tục phát hành, giá không thấp hơn giá chào bán cho cổ đông hiện hữu. Trường hợp kết thúc thời gian gian hạn mà cổ phần vẫn không được bán hết thì số còn lại coi như chưa phát hành, tổng số cổ phần chào bán sẽ được tính giảm tương ứng.

Dự án Gem Riverside có diện tích 7ha, không gian tiếp giáp 3 mặt sông Sài Gòn, gồm 12 block thuộc địa bàn quận 2, TP.HCM, cung cấp gần 3.200 căn hộ ra thị trường.

Hiện tại, dự án Gem Riverside chỉ là bãi đất trống nhưng thông qua Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển du lịch Khang Hưng, Đất Xanh đã thu của mỗi khách hàng 250 triệu đồng dưới hình thức thoả thuận tư vấn bất động sản. Gem Riverside cũng là dự án nằm trong danh sách bị Thanh tra Chính phủ tiến hành thanh tra về thủ tục giao đất. Còn Sở Xây dựng TP.HCM khẳng định, Gem Riverside chưa đủ điều kiện huy động vốn.

Tương tự, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) công bố, sẽ phát hành 200 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi, có tài sản bảo đảm và không kèm chứng quyền. Mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu. Lãi suất trái phiếu 14,45%/năm và đáo hạn trong một năm. Thời hạn phát hành cũng như phương án thực hiện chưa được Phát Đạt công bố.

Sắp tới đây, Phát Đạt cũng dự kiến trình cổ đông phát hành riêng lẻ 20 triệu cổ phiếu với giá không thấp hơn 25.000 đồng/cổ phiếu. Việc này nhằm mục đích huy động 500 tỷ đồng đầu tư cho các dự án đất nền, căn hộ và căn hộ dịch vụ.

Công ty cũng dự kiến phát hành gần 2,7 triệu cổ phiếu ESOP với giá 15.000 đồng/cổ phiếu, tương đương tổng giá trị hơn 26,6 tỷ đồng. Năm 2019, Phát Đạt đặt mục tiêu doanh thu 9.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 800 tỷ đồng. Trong khi kế hoạch doanh thu gấp 4 lần thì lợi nhuận tăng 24% so với thực hiện năm trước.

Hội đồng quản trị Công ty LDG (LDG) cũng trình phương án phát hành cổ phiếu tăng vốn điều lệ. Cụ thể, LDG sẽ phát hành khoảng 49,64 triệu cổ phiếu trả cổ tức năm 2018 tỷ lệ 20%. Giá trị phát hành theo mệnh giá hơn 496 tỷ đồng.

Ngoài ra LDG còn dự kiến phát hành 2 triệu cổ phiếu ESOP để thưởng cho cán bộ nhân viên. Giá trị phát hành theo mệnh giá 20 tỷ đồng. Nguồn vốn phát hành lấy từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối đến thời điểm phát hành trên báo cáo tài chính kiểm toán của công ty. Dự kiến sau phát hành LDG sẽ tăng vốn điều lệ lên hơn 2.400 tỷ đồng.

Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú Invest (VPI) đã thông qua phương án phát hành riêng lẻ trái phiếu năm 2019. Cụ thể, VPI dự kiến phát hành tối đa 200 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ, không chuyển đổi, có tài sản đảm bảo năm 2019.

Bên thứ ba là cổ đông của VPI sẽ sử dụng cổ phiếu cùng với mọi quyền, quyền lợi và lợi ích phát sinh, tất cả các khoản tiền, khoản phân chia, khoản bồi hoàn và khoản thanh toán khác liên quan hoặc phát sinh từ số cổ phần này tại Công ty làm tài sản đảm bảo cho nghĩa vụ của công ty liên quan đến trái phiếu.

Đáng chú ý, tại ngày 31/12/2018, các khoản phải thu ngắn hạn của VPI trên 1.627 tỷ đồng, tăng 55% so với đầu kỳ. Hàng tồn kho cao gấp đôi đầu kỳ, ghi nhận gần 2.136 tỷ đồng. Trong đó, chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang chiếm hơn 2.135 tỷ đồng. Nợ phải trả của VPI đã lên đến 4.265 tỷ đồng, cao gấp 1,7 lần vốn chủ sở hữu và tổng dư nợ vay hơn 2.223 tỷ đồng.

Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng số 4 (CC4) vừa thông qua phương án phát hành cổ phiếu ra công chúng để tăng vốn điều lệ từ 160 tỷ đồng lên 320 tỷ đồng trong năm 2019. 

Theo đó, CC4 sẽ chào bán thêm 16 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá chào bán là 10.000 đồng/cổ phiếu. Tỷ lệ thực hiện quyền 1:1, có nghĩa 1 cổ phần tương ứng với 1 quyền, 1 quyền được mua 1 cổ phần mới.

CC4 dự kiến đợt chào bán này sẽ hoàn tất vào ngày 30/6/2019 và lợi nhuận sau thuế năm 2019 của công ty dự kiến là 5,8 tỷ đồng. Do đó, sau khi phát hành, EPS năm 2019 của CC4 sẽ giảm 33,33% so với trước khi phát hành thêm cổ phiếu. 

Nếu chào bán thành công, tổng số vốn 160 tỷ đồng dự kiến thu được sẽ được CC4 dùng để đầu tư vào dự án nhóm nhà ở Đông Nam đường Tố Hữu, cụ thể là để đền bù giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất.

Nợ của Văn Phú Invest gần gấp 2 lần vốn chủ sở hữu.

Công ty Cổ phần Bất động sản Thế kỷ-Cenland (CRE) đã tăng số lượng cổ phiếu từ 50 triệu cổ phiếu lên 80 triệu cổ phiếu, nâng tổng vốn điều lệ của CRE lên 800 tỷ đồng. Cụ thể, 30 triệu cổ phiếu CRE đã được phân phối hết cho 498 cổ đông. Trong đó, số lượng cổ phiếu đã phát hành để trả cổ tức năm 2018 gần 7,5 triệu cổ phiếu, phát sinh 53 cổ phiếu lẻ và số lượng cổ phiếu đã phát hành để tăng vốn cổ phần từ nguồn vốn chủ sở hữu gần 22,5 triệu cổ phiếu, phát sinh 55 cổ phiếu lẻ. 

Như vậy, sau khi phát hành 30 triệu cổ phiếu, số lượng cổ phiếu đang lưu hành của CRE tăng từ 50 triệu cổ phiếu lên 79.9 triệu cổ phiếu và 108 cổ phiếu lẻ được CRE mua lại làm cổ phiếu quỹ với giá 10.000 đồng/cổ phiếu.

Chọn mặt gửi vàng

Theo chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng, trường Đại học Kinh tế TP.HCM, việc các doanh nghiệp bất động sản đồng loạt phát hành cổ phiếu để huy động vốn trong năm 2019 là điều dễ hiểu. Trong một dự án, nguồn vốn để thực xây dựng công trình đến từ 3 nguồn. Thứ nhất là vốn tự có của doanh nghiệp. Thứ hai là vay ngân hàng và cuối cùng là huy động từ người mua nhà. Do đó, khi tín dụng từ ngân hàng bị siết, các doanh nghiệp phải tìm dòng vốn khác.

Nhận định về dòng tiền đổ vào bất động sản trong năm 2019, ông Lê Minh Hoàng cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản sẽ tìm các nguồn vốn khác, thay thế cho tín dụng từ ngân hàng. Dễ thấy nhất là xu hướng hợp tác, liên doanh liên kết với các doanh nghiệp và quỹ đầu tư nước ngoài. Trong đó, dòng vốn FDI và nguồn kiều hối sẽ tiếp tục là nguồn lực quan trọng đầu tư vào thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng cũng cảnh báo, để cổ phiếu, trái phiếu có người mua thì doanh nghiệp bất động sản phải có uy tín trên thị trường. Việc quá nhiều doanh nghiệp niêm yết đồng loạt gọi vốn không những gây lo ngại cho những nhà đầu tư mới mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của các cổ đông hiện hữu.

Nói về việc các doanh nghiệp bất động sản đua nhau phát hành cổ phiếu để huy động vốn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, đây là xu thế tất yếu.

Hồi đầu năm 2018, trong báo cáo gửi đến doanh nghiệp thành viên, HoREA khuyến nghị lãnh đạo các công ty bất động sản xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng, niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán.

Ông Châu lý giải, tại Nghị quyết 01 của Chính phủ yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Cuối năm 2017, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 19 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng.

Việc quá nhiều doanh nghiệp niêm yết đồng loạt gọi vốn không những gây lo ngại cho những nhà đầu tư mới mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của các cổ đông hiện hữu.

Theo đó, các ngân hàng  chỉ được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn tỷ lệ tối đa theo lộ trình. Cụ thể, từ ngày 1/1-31/12/2018 là 45% và từ ngày 1/1/2019 là 40%.

“Việc huy động vốn bằng việc phát hành cổ phiếu, trái phiếu sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng. Đây cũng là cơ hội để các công ty tái cấu trúc doanh nghiệp, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư kinh doanh nhằm phát triển doanh nghiệp và thị trường bất động sản ngày càng minh bạch, lành mạnh và bền vững”, ông Châu nói.

Còn chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín, trường Đại học Ngân hàng TP.HCM thống kê, quy mô thị trường bất động sản Việt Nam vào khoảng 22-23 tỷ USD thì tổng dư nợ đã lên đến hơn 18 tỷ USD, chiếm khoảng 15,5% tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng.

Hiện tại, các quy định của Thông tư 19 sẽ khiến van tín dụng vào bất động sản sẽ hẹp hơn. Ngoài ra, trước áp lực về nợ xấu, các ngân hàng cũng không dám đẩy mạnh cho chủ đầu tư bất động sản vay. Do đó, các doanh nghiệp đầu tư bất động sản đang có xu hướng tìm vốn từ các nguồn khác như các quỹ đầu tư và huy động vốn qua thị trường chứng khoán.

Còn chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, trong giai đoạn 2006-2007 quy tắc bình thông nhau giữa thị trường địa ốc và chứng khoán đã để lại dấu ấn đậm nét. Trong năm 2019, kịch bản này vẫn tiếp diễn và rất có thể sẽ lặp lại trong năm 2020.

“Thị trường địa ốc được đón thêm rất nhiều dòng vốn mới khi dòng tiền từ nhóm nhà đầu tư thắng chứng khoán đã và đang chuyển sang thị trường này. Một điều nhận thấy từ thị trường đầu tư tài chính là những người hái ra tiền từ chứng khoán thường chốt lời bằng việc mua nhà, đất, căn hộ”, ông Hiển nói.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin