Hàng tồn kho tăng mạnh, căn hộ vẫn nhất quyết không chịu giảm giá

Thứ ba, 11/06/2019 | 08:18 GMT+7

TRÀ GIANG

Giữa lúc thị trường bất động sản khan nguồn cung nhưng căn hộ mới vẫn rất khó bán vì bị thổi giá. Điều này khiến hàng tồn kho tăng mạnh.

Tăng mạnh

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 20/12/2018, tổng giá trị hàng tồn kho bất động sản còn khoảng 22.825 tỷ đồng, so với lúc đỉnh điểm ở quý I năm 2013 đã giảm 105.723 tỷ đồng.

Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nhận định này chưa thật thỏa đáng, chưa đánh giá hết vấn đề hàng tồn kho, nhất là đối với những doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho lớn.

Trên thực tế, lượng hàng tồn kho của thị trường bất động sản còn rất lớn. 
Trên thực tế, lượng hàng tồn kho của thị trường bất động sản còn rất lớn. 

“Nhận định này có thể dẫn đến ngộ nhận là lượng hàng tồn kho bất động sản hiện nay còn rất ít, không đáng quan ngại, trong lúc tình hình thực tế lượng hàng tồn kho còn rất lớn cần đặc biệt quan tâm giải quyết, để đảm bảo thanh khoản và sự phát triển ổn định, lành mạnh của doanh nghiệp và thị trường bất động sản”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói.

Ông Châu dẫn chứng, cuối năm 2012, thực hiện chỉ đạo của Bộ Xây dựng thì Sở Xây dựng TP.HCM và HoREA đã khảo sát 45 dự án trong tổng số 1.207 dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM và chỉ có số liệu thống kê của 36 dự án, nên số liệu tổng hợp của TP.HCM và của Bộ Xây dựng chưa phản ánh đầy đủ số lượng hàng tồn kho bất động sản tại thời điểm khảo sát năm 2012.

Nhờ có gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng và các chính sách hỗ trợ khác của Nhà nước, nên thị trường bất động sản đã phục hồi và tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2013 và đến nay đã giải quyết được lượng hàng tồn kho cũ như Bộ Xây dựng đã báo cáo trên đây.

Thứ hai là số liệu hàng tồn kho nêu trên đã được Bộ Xây dựng tổng hợp vào đầu năm 2013, chưa được cập nhật, bổ sung lượng hàng tồn kho phát sinh mới trong những năm sau này.

Còn theo số liệu thống kê hàng tồn kho bất động sản năm 2018 của 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán, thì tổng giá trị hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỷ đồng.

Cơ cấu hàng tồn kho này bao gồm hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông. Hàng tồn kho do doanh nghiệp chủ động tiến độ đưa hàng ra thị trường. Hàng tồn kho do chưa tiêu thụ được.

HoREA nhận thấy, hàng tồn kho bất động sản theo kế hoạch của doanh nghiệp và hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông là điều bình thường. Điều đáng quan tâm là hàng tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, vì có liên quan đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng.

“Chúng tôi đề nghị các doanh nghiệp hết sức quan tâm xử lý hàng tồn kho đi đôi với xử lý các khoản nợ xấu. Trong đó, có giải pháp cơ cấu lại sản phẩm, chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường nhà có giá vừa túi tiền. Tính toán giảm giá bán, thậm chí chấp nhận cả giải pháp bán lỗ để cắt lỗ để sớm xử lý hàng tồn kho của doanh nghiệp”, ông Châu kiến nghị.   

Dự án Sunshine City Sài Gòn đang thổi giá, khi tăng giá bán gấp đôi so với thời con tên cũ và The Everich 3.
Dự án Sunshine City Sài Gòn đang thổi giá, khi tăng giá bán gấp đôi so với thời con tên cũ và The Everich 3.

Trên thực tế, báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản cho thấy, rất nhiều doanh nghiệp đang “ôm” lượng hàng tồn kho tăng cao chưa từng có. Điển hình, Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII) tồn kho 5.094 tỷ đồng.

Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) tồn kho 5.023 tỷ đồng. Công ty Cổ phần Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (ITA) tồn 4.889 tỷ đồng. Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô (HDG) tồn 3.744 tỷ đồng. Công ty Cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (TDC) tồn 3.587 tỷ đồng. Tổng công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG) tồn 3.199 tỷ đồng…

Vẫn tăng giá

Khảo sát của chúng tôi cho thấy, so với cuối năm 2018, giá căn hộ tại nhiều dự án bất động sản tiếp tục được điều chỉnh tăng thêm. Cụ thể, dự án Alpha City ở số 87 Cống Quỳnh, phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1, do Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Alpha King làm chủ đầu tư có tổng cộng khoảng 1.076 căn hộ.

Hiện tại, dự án đã chào bán với giá khoảng 256 triệu đồng/m2, tương đương mức từ 12,8-51 tỷ đồng/căn, thuộc vào số dự án có giá bán căn hộ cao nhất tại TP.HCM. Tuy nhiên, chủ đầu tư này đang vật vã tìm khách hàng.

Trong nhiều mẩu tin quảng cáo dự án Alpha City trên mạng, Alpha King cho biết sẽ ưu đãi giá cho khách hàng đóng 100 triệu đồng giữ chỗ từ ngày 25/5-8/6, khách sẽ được nhận thêm 150 triệu đồng/giao dịch thành công. Còn khách hàng đóng tiền sau ngày 8/6 sẽ nhận ưu đãi 100 triệu đồng/giao dịch thành công. Chủ đầu tư còn cam kết thuê lại căn hộ với giá từ 2.000-6.000 USD/căn/tháng.

Tương tự, dự án Eco Green Sài Gòn trên đường Nguyễn Văn Linh, quận 7 do Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai làm chủ đầu tư sau một thời gian mở bán, giá các căn hộ đã được điều chỉnh tăng lên mức từ 48-52 triệu đồng/m2.

Các nhân viên bán hàng cho rằng, giá bán cao là do dự án có nhiều tiện ích cao cấp như có chỗ đậu trực thăng, có tòa nhà họp hội nghị thượng đỉnh, các căn hộ đều đạt chuẩn 5 sao, sử dụng công nghệ 4.0... dù không có gì bảo đảm chủ đầu tư sẽ thực hiện những hạng mục này. 

Một nhân viên bán hàng dự án Eco Green Sài Gòn mời chào đang nhận giữ chỗ căn hộ tòa nhà M2, dự kiến khoảng giữa tháng 6/2019 sẽ mở bán. Nếu đóng tiền giữ chỗ đến ngày mở bán mà không mua sẽ được hoàn tiền 100%. Nếu khách hàng mua, sẽ được tặng kèm chiết khấu 4-7% giá trị căn hộ hoặc được tặng chín cây vàng.

Chủ đầu tư dự án Alpha City đang vật vã tìm khách hàng do giá bán quá cao.
Chủ đầu tư dự án Alpha City đang vật vã tìm khách hàng do giá bán quá cao.

Dự án này cũng có chương trình giảm giá 6-10%/giá trị căn hộ cho khách hàng thanh toán sớm. Đồng thời hỗ trợ lãi suất 0% trong 20 tháng cho khách hàng vay vốn ngân hàng.

Hay như căn hộ dự án Sunshine City Sài Gòn ở P.Phú Thuận, quận 7 đang được bán với giá khoảng 5 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 77m2, tăng hơn gấp đôi so với mức giá cách nay hơn một năm. 

Chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng, trường Đại học Kinh tế TP.HCM cho biết, về nguyên tắc, khi mở bán căn hộ của một dự án ra thị trường, chủ đầu tư sẽ chia thành nhiều giai đoạn. Để đảm bảo khách hàng đầu tư cảm thấy có lợi nhuận, chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh tăng giá bán, giai đoạn sau cao hơn giai đoạn trước, dù khách hàng chưa chắc bán được hàng và có được lợi nhuận như giá chủ đầu tư điều chỉnh.

Vì vậy, việc dự án giảm giá bán hầu như sẽ không bao giờ xảy ra, vì nó chẳng khác nào chủ đầu tư tự đánh vào “tử huyệt” của mình. Tuy nhiên, chủ đầu tư sẽ chuyển sang những hình thức khuyến mãi khác như chiết khấu, tặng quà có giá trị lớn thay cho việc giảm giá. 

“Một số doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho BĐS lớn hiện nay có thể do dự án thuộc loại khó bán hàng. Giá bất động sản tại TP.HCM hiện cao nhất tính từ năm 2015. Bất cứ thị trường nào, khi tăng giá quá mạnh mà không tương ứng với nguồn cầu thì sớm muộn sẽ rơi vào khủng hoảng”, ông Hoàng nói.

Chuyên gia này cho biết thêm, hiện nay, ngân hàng lại đang kiểm soát rất gắt gao việc cho vay mua bất động sản nên trong thời gian tới, bất động sản tại TP.HCM sẽ đứng giá hoặc giảm giá. Xu thế này có thể diễn ra khoảng cuối năm 2019 và trong năm 2020. Vì vậy, khách hàng cần hết sức thận trọng khi bỏ tiền đầu tư bất động sản.

Từ khóa: