Vàng Mua Bán
SJC HN 55,400 55,870
SJC HCM 55,400 55,850
DOJI AVPL / HN 55,450 55,850
DOJI AVPL / HCM 55,400 55,850
Ngoại tệ Mua tiền mặt Bán
USD 23,070.00 23,100.00
EUR 26,401.45 26,668.13
GBP 28,666.36 28,955.92
JPY 213.87 216.03
Chứng khoán
VNIndex 912.5 6.31 0.69%
HNX 132.64 0.45 0.34%
UPCOM 60.66 -0.08 -0.14%

Dự án Gem Sky World: 'Thổi giá' nhưng không được hưởng lợi từ sân bay Long Thành (bài 2)

MINH TUẤN 07:12 | 23/06/2020

Hiện tại có rất nhiều dự án bất động sản đang ăn theo sân bay Long Thành để đẩy giá. Tuy nhiên, những dự án bất động sản này sẽ không được hưởng lợi từ bất cứ dịch vụ nào của sân bay Long Thành, mà ngược lại sẽ bị ô nhiễm tiếng ồn.

Gom hết dịch vụ vào trong sân bay

Dự án sân bay Long Thành, vốn đầu tư dự kiến 16 tỷ USD, được quy hoạch trên diện tích hơn 5.000ha, phát triển theo mô hình “Thành phố sân bay-Airport City”. Theo Tổng Công ty Cảng hàng không Việt Nam (ACV), mô hình này lấy dịch vụ vận chuyển hàng không làm trung tâm để hình thành và phát triển các trung tâm công nghiệp, dịch vụ thương mại, logistics, hội nghị, văn phòng, cơ sở y tế, nhà hàng, khách sạn, vui chơi giải trí, hệ thống giao thông thuận tiện như một đô thị nhưng không phát triển về khu dân cư trong quy hoạch 5.000 ha.

Quy hoạch sân bay Long Thành với các tuyến đường kết nối. Ảnh: UBND tỉnh Đồng Nai.
Quy hoạch sân bay Long Thành với các tuyến đường kết nối. Ảnh: UBND tỉnh Đồng Nai.

Theo UBND tỉnh Đồng Nai, sân bay quốc  tế Long Thành cách Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất khoảng 43km theo hướng Đông Bắc và cách Biên Hòa 30km theo hướng đông Đông Nam. Nằm gần đường cao tốc TP.HCM- Long Thành- Dầu Giây, cạnh  tuyến Quốc lộ 51 và thị trấn Long Thành, cách cửa ngõ vào Nhơn Trạch 5km. 

Sân bay quốc  tế Long Thành  có vị trí nằm trên địa bàn 6 xã, gồm Long An, Bình Sơn, Cẩm Đường, Suối Trầu, Bàu Cạn, Long Phước của huyện Long Thành. Tổng diện tích đất cần thu hồi cho toàn bộ Dự án là hơn 5.364ha. Trong đó 5 ngàn ha là đất xây dựng sân bay, đất dành cho xây dựng kết cấu hạ tầng là 2.750ha, đất dành cho mục đích quốc phòng là 1.050ha, đất dành cho hạng mục phụ trợ công nghiệp hàng không và các công trình thương mại khác là 1.200ha...

Sân bay quốc tế Long Thành thiết kế với quy mô 100 triệu hành khách/năm, 5 triệu tấn hàng hóa/năm. Được thiết kế đạt cấp 4F theo phân cấp của Tổ chức Hàng không dân dụng quốc tế ICAO, là sân bay lớn nhất Việt Nam với đường cất cánh trên 1.800m.

Sân bay này được quy hoạch thành 5 vùng phân khu chức năng, gồm vùng 1 là khu chức năng hỗ trợ, các kho trung chuyển, khu Logistics, khu công nghiệp. Vùng 2 là các khu dân cư hiện hữu, khu tái định cư, khu đô thị thông minh thành phố sân bay. Vùng này được quy hoạch dự kiến khoảng 15.000ha.

Vùng 3 là các khu chức năng dịch vụ thương mại quy mô lớn như: Khu thương mại tự do, khu vui chơi giải trí, dịch vụ hỗ trợ cho sân bay. Quy mô vùng 3 khoảng 5.000ha, được đặt ở cửa chính lối ra vào sân bay.

Vùng 4 gồm các khu du lịch, dịch vụ, thể thao với quy mô diện tích khoảng 2.000ha. Được đặt cách sân bay 10km, phục vụ cho khách đi chuyến dài và cán bộ công nhân viên. Vùng 5 được xem như vùng đệm Cảng hàng không gồm mảng xanh dự trữ phát triển, khu cách ly, các khu phát triển nông lâm nghiệp và an ninh quốc phòng.

Dự án sân bay quốc tế Long Thành dự kiến được phân kỳ làm 3 giai đoạn xây dựng. Giai đoạn 1 đến năm 2025 sẽ đầu tư nhà ga hành khách một đường cất hạ cánh công suất 25 triệu hành khách/năm và nhà ga hàng hóa công suất 1,2 triệu tấn/năm. Giai đoạn 2 đến năm 2035 nâng công suất lên 50 triệu hành khách/năm, 1,5 triệu tấn hàng hóa/năm. Giai đoạn 3 sau năm 2035 nâng công suất lên 100 triệu hành khách/năm, 5 triệu tấn hàng hóa/năm.

Để đáp ứng tất cả 100 triệu lượt khách 1 năm đổ dồn vào  sân bay quốc tế Long Thành, hạ tầng giao thông được đặt lên hàng đầu. Hiện tại từ TP.HCM chỉ có 2 tuyến đường chính để vào sân bay, gồm cao tốc TP.HCM-Long Thành-Dầu Giây-Sân bay quốc tế Long Thành và TP.HCM-Quốc lộ 51-Sân bay quốc tế Long Thành.

Khu vực dự kiến sẽ làm sân bay Long Thành.
Khu vực dự kiến sẽ làm sân bay Long Thành.

Theo Sở Giao thông Vận tải tỉnh Đồng Nai, sẽ đầu tư các tuyến đường kết nối gồm 3 tuyến. Tuyến số 1: Quy hoạch đường 25C (nút giao với tuyến đường cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu) nối Quốc lộ 51-ranh sân bay. Tuyến này có chiều dài khoảng 3,8km, quy mô dự kiến xây dựng tối thiểu 6-8 làn xe cơ giới và 2 làn xe hỗn hợp. 

Tuyến số 2 là ranh Sân bay quốc tế Long Thành-đường Vành đai 4 TP.HCM giao với đường cao tốc TP.HCM-Long Thành-Dầu Giây. Tuyến này có chiều dài 5,7 km, quy mô 4 làn xe cơ giới.

Tuyến số 3: Quy họach tuyến đường 2B, từ ranh sân bay quốc tế Long Thành-Cao tốc Dầu Giây-Phan Thiết. Tuyến này có chiều dài khoảng 6,7km, dự kiến quy mô xây dựng 4 làn xe cơ giới.

Không được hưởng lợi

Theo quy hoạch của ACV, dự án sân bay Long Thành có hệ thống giao thông thuận tiện như một đô thị nhưng không phát triển về khu dân cư trong quy hoạch 5.000 ha. Tuy nhiên, UBND tỉnh Đồng Nai lại làm ngược lại, khi tiếp giáp với vùng sân bay 5.000ha, Đồng Nai dự kiến quy hoạch thêm 3 vùng. Cổng thông tin của UBND tỉnh này cho biết, vùng 2 có quy mô khoảng 15.000ha sẽ quy hoạch các khu dân cư hiện hữu, khu tái định cư, khu đô thị.

Đăng ký nhận bản tin hàng ngày

Bạn đã đăng ký nhận bản tin thàng công.

Ăn theo sân bay Long Thành, dự án Gem Sky World đã rầm rộ ra quân bán hàng.
Ăn theo sân bay Long Thành, dự án Gem Sky World đã rầm rộ ra quân bán hàng.

Những con số và thông tin quy hoạch dự kiến 3 vùng bên ngoài sân bay Long Thành cho thấy tham vọng lớn của chính quyền địa phương. Chỉ tính riêng vùng 2, quy mô khoảng 15.000ha, tương đương 162 dự án quy mô như Gem Sky World (92,2 ha) của Đất Xanh Group hoặc dự án Century City (49,8ha) của Kim Oanh Group. Như vậy, Đồng Nai đặt kỳ vọng rất lớn cho việc hút dân về ở cạnh sân bay Long Thành.

Hiện tại, nhiều nhân viên môi giới của Gem Sky World quảng cáo, dự án này nằm ngay xã Long Đức, huyện Long Thành, dự án liền kề khu văn phòng tòa nhà Quốc Hội phía Nam quy mô 42ha, khu công nghiệp Long Đức mở rộng 292ha, trường Đại học Giao thông Vận tải 28ha, trường Đại học An Ninh 23ha, Đại học Kinh tế Kỹ thuật Phương Nam 25ha.

Tài liệu của chúng tôi cho thấy, khu vực tọa lạc của dự án Gem Sky World vốn trước đây là rừng cao su. Và hiện tại, xung quanh dự án vẫn là rừng cao su hiện hữu.

Chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng cho rằng, nhiều người tưởng tượng sân bay Long Thành khi đi vào hoạt động sẽ tương tự sân bay Tân Sơn Nhất, có khu dân cư nhộn nhịp bao quanh. Trước cửa sân bay sẽ là các khu dịch vụ, kinh doanh sầm uất hiện hữu. 

Tuy nhiên, trên thực tế sân bay Long Thành được quy hoạch ở khu vực cách biệt so với các thành phố lớn. Mô hình khép kín nhằm đảm bảo an toàn bay và khó có thể hình thành các khu dân cư dọc các tuyến đường cao tốc chạy vào sân bay.

So sánh thực tế, sân bay Tân Sơn Nhất nằm trong khu đô thị đông đúc, thuộc thành phố dẫn đầu cả nước về phát triển kinh tế xã hội. Xung quanh sân bay Tân Sơn Nhất là các tuyến đường với lượng lưu thông lớn vốn đã quy tụ dân cư đông đúc nên việc hình thành các loại hình dịch vụ là điều tất yếu.

Trong khi đó, sân bay Long Thành được xây dựng ở vùng chưa có phát triển về kinh tế xã hội. Do đó, nếu giới đầu tư bất động sản đánh đồng sân bay Long Thành với sân bay Tân Sơn Nhất là không phù hợp.

“Đầu tư bất động sản ở Long Thành khó có khả năng thu hồi vốn. Hiện nay một số dự án đang mở bán với mức giá quá cao, là hiện tượng sốt “giá ảo” và dễ đẩy rủi ro cho nhà đầu tư. Trong trường hợp tiến độ của sân bay bị chậm thì ngay cả việc chuyển nhượng cũng gặp nhiều khó khăn. Còn về lâu dài, xung quanh sân bay Long Thành sẽ không có nhu cầu thực, khi đó giới đầu tư có nguy cơ chôn vốn lên đến hàng chục năm hoặc chấp nhận bán lỗ nặng”, ông Hoàng nói.

Tương tự, chuyên gia bất động sản Hoàng Lê nói rằng, hầu hết khu vực cạnh các sân bay hoặc khu vực lân cận đều sẽ phát triển rất mạnh về công nghiệp nhưng không phát triển về dịch vụ. Bởi công nhân tại khu công nghiệp hoặc là sống trong các khu nhà ở dành riêng cho công nhân, hoặc ở nhà thuê chứ không đủ tiềm lực tài chính để mua nhà tại các khu đô thị sầm uất, với mức giá quá cao. Trong khi đó, hầu hết các khu đô thị tại sân bay Long Thành hiện đang chào bán với mức giá trên 20 triệu/m2, mục đích phục vụ đối tượng chuyên gia hoặc giới thượng lưu là không phù hợp thực tế.

Dự án Gem Sky World được cho là bán giá quá đắt so với thị trường, dù tỷ lệ sinh lời không hấp dẫn.
Dự án Gem Sky World được cho là bán giá quá đắt so với thị trường, dù tỷ lệ sinh lời không hấp dẫn.

Chuyên gia này nhấn mạnh, sân bay Long Thành với quy mô 5.000ha, sẽ phát triển theo định hướng “Thành phố sân bay-Airport City” tương tự như sân bay Kuala Lumpur hay Singapore. Có nghĩa, ACV sẽ gom tất cả những lợi thế phát sinh từ dịch vụ vận chuyển hàng không, để hình thành hệ sinh thái khép kín vào bên trong sân bay Long Thành.

Như vậy, hành khách ra khỏi sân bay sẽ không thể phát sinh nhu cầu nào để dừng đỗ ở khu lân cận và hưởng các tiện ích xung quanh. Tuy nhiên, hiện tại có rất nhiều dự án bất động sản đang ăn theo sân bay để đẩy giá.

“Những dự án bất động sản này sẽ không được hưởng lợi từ bất cứ dịch vụ nào của sân bay Long Thành, mà ngược lại sẽ bị ô nhiễm tiếng ồn. Bởi, hành khách chỉ có nhu cầu di chuyển và sử dụng dịch vụ tại sân bay. Trên thế giới và kể cả xung quanh sân bay Nội Bài cũng không có khu đô thị nào. Nguyên tắc là sân bay phải nằm xa khu dân cư để tránh tiếng ồn”, ông Lê nói.

Bán giá quá cao?

Theo một nguồn tin từ Đất Xanh Group, chỉ riêng dự án Gem Sky World, có hơn 2.000 môi giới, đến từ 30 sàn bất động sản tham gia huấn luyện và bán hàng. Dự án Gem Sky World có tiền sử dụng đất: 6,6 triệu/m2 (tương ứng diện tích 92,2ha, giá 3.060 tỷ đồng cho diện tích đất ở 50%).

Chi phí đầu tư hạ tầng và tiện ích 2 triệu/m2 (suất đầu tư khoảng 10 tỷ đồng/ha). Chi phí marketing, truyền thông và bán hàng 2 triệu đồng/m2 (mỗi nền đất 100m2 sẽ tốn chi phí bán hàng khoảng 160 triệu đồng và 40 triệu đồng chi phí marketing, truyền thông). Chi phí lãi vay 2 triệu đồng/m2.

Tổng cộng giá thành tạm tính: 6,6 + 2 + 2 + 2 = 12,6 triệu đồng/m2. Ngoài các chi phí căn bản trên, phí quản lý và phát sinh khoảng 5% x 12,6 triệu đồng /m2 = 0,63 triệu đồng/m2. Như vậy, giá vốn tham chiếu của dự án Gem Sky World vào khoảng 13,23 triệu/m2.

Mức lợi nhuận lý tưởng mà các chủ đầu tư kỳ vọng ở mỗi dự án là 25% trên giá bán dự án Gem Sky World sẽ bán ra với giá 17,64 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, dự án Gem Sky World đang có giá bán cao ngất ngưởng, khi 100m2 đất ở đây có giá bán lên tới 2,2 tỷ đồng, dù nằm giữa rừng cao su. Còn nhà phố, căn thấp nhất là 3,2 tỷ đồng, giao thô.

Còn tiếp...

Từ khóa:
id news:205304