Chuyển condotel thành chung cư: Phá vỡ quy hoạch, tác động tiêu cực cho địa phương

1 căn hộ trả tiền 2 lần

Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) phát đi thông báo liên quan đến việc thực hiện cam kết lợi nhuận condotel với khách hàng tại dự án Cocobay Đà Nẵng. Theo đó, từ 1/1/2020, do những khó khăn về dòng tiền, Tập đoàn Empire chấm dứt việc chi trả lợi nhuận như đã cam kết trong hợp đồng khi mua condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng.

Cocobay Đà Nẵng đang khiến các nhà làm luật, quy hoạch đau đầu.

Đi kèm với việc chấm dứt cam kết lợi nhuận, Tập đoàn Empire yêu cầu khách hàng lựa chọn việc chuyển đổi condotel thành chung cư. Theo Sở Xây dựng Đà Nẵng, ngày 1/2/2019, Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng đã có quyết định số 593 về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 phân khu quy hoạch số 01 – Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire, có nội dung liên quan đến việc chuyển đổi căn hộ khách sạn (khồng hình thành đơn vị ở) thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở).

Cụ thể, chuyển đổi 1.016 căn hộ khách sạn trong tổng số 1.856 căn hộ khách sạn tại các công trình đang xây dựng tại tòa nhà Cổ Cò 1, Cổ Cò 2, Cổ Cò 3 thành căn hộ chung cư. Chuyển 554 căn hộ khách sạn trong tổng số 1.657 căn hộ khách sạn tại công trình chưa xây dựng tại tòa nhà Cocobay Tower thành căn hộ chung cư.

Chuyển đổi các công trình căn hộ khách sạn cao tầng chưa xây dựng tại các cụm HH4, HH6, HH7 thành căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề. Bổ sung quy hoạch một số công trình để bố trí văn phòng quản lý, công trình phụ trợ, trường học, trạm y tế, nhà sinh hoạt cộng đồng, trung tâm thương mại… đảm bảo đáp ứng nhu cầu của người dân.

Về thủ tục xây dựng để chuyển đổi condotel thành căn hộ chung cư, Sở Xây dựng Đà Nẵng cũng đã yêu cầu chủ đầu tư phải triển khai một số công việc. Cụ thể, đối với các công trình đang xây dựng thì chủ đầu tư phải thỏa thuận cụ thể với khách hàng để làm cơ sở lập hồ sơ thiết kế điều chỉnh, gửi Cục quản lý hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng) có ý kiến, trước khi Sở Xây dựng cấp phép xây dựng điều chỉnh theo quy định. 

Đối với các công trình chưa xây dựng thì chủ đầu tư tổ chức lập hồ sơ thiết kế, gửi Bộ Xây dựng thẩm định trước khi Sở cấp phép xây dựng theo quy định. Đồng thời, chủ đầu tư phải triển khai đầu tư đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo đúng quy hoạch chi tiết được duyệt, phù hợp với tiến độ công trình nhà ở, đảm bảo chất lượng dịch vụ đáp ứng nhu cầu của người dân đến ở.

Theo thông báo của Tập đoàn Empire, một chi tiết hết sức vô lý là nếu khi chuyển sang đất ở nhà ở thì người mua nhà lại phải chịu thêm phí tổn 15% giá trị mua bán, đây chính là một sự đánh đố của chủ đầu tư.

Phân tích về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Hữu Quyền, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết: “Tôi hiểu rằng, có lẽ họ có ý định thu 15% là để dự phòng chuẩn bị chi trả cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất kinh doanh dịch vụ sang đất ở, mà phải trả 100% tiền sử dụng đất cho nhà nước. Như vậy, là người mua bất động sản một lần nữa lại phải bỏ tiền ra để mua bất động sản của chính mình”.

Phá vỡ quy hoạch

Đứng ở góc độ quy hoạch, chuyên gia Lương Trường Sinh nói rằng, Cocobay là một dự án về du lịch lưu trú được chính quyền địa phương cấp phép nhiều năm trước. Như vậy, tại thời điểm thực hiện dự án thì đất sử dụng tại Cococbay chắc chắn là phải đất sản xuất kinh doanh, đất thương mại dịch vụ và đã được Nhà nước quy hoạch phù hợp với kế hoạch sử dụng đất phục vụ cho phát triển du lịch tại địa phương.

Thế nhưng nay lại được chuyển đổi thành đất ở, mặc dù quyết định này là giải pháp tháo gỡ vướng mắc. Vấn đề đặt ra là việc này có thể phá vỡ quy hoạch ở địa phương, như vậy sẽ rất bất hợp lý.

Đà Nẵng chuyển đổi condotel thành chung cưđược, các tỉnh thành khác cũng làm được thì loạn hết.

Vị chuyên gia này cho biết thêm, trong trường hợp của Cocobay, nếu chuyển đổi thành công condotel sang chung cư sẽ tạo tiền lệ cho các dự án condotel khác tại Đà Nẵng và rộng ra là cả nước. Điều này gây áp lực lên hạ tầng đô thị khi biến dự án không hình thành đơn vị ở thành khu dân cư đông đúc.

“Nếu tất cả cùng đề nghị chuyển đổi condotel sang nhà chung cư sẽ phá vỡ toàn bộ quy hoạch đô thị. Làm xáo trộn mật độ cư trú và quy hoạch dân cư trên địa bàn. Đà Nẵng làm được, các tỉnh thành khác cũng làm được thì rối loạn hết”, ông Sinh nói.

Trao đổi với chúng tôi, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, pháp luật cũng cho phép điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất du lịch, trong trường hợp quy hoạch không có tính khả thi hoặc không còn phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên, đã có tình trạng điều chỉnh quy hoạch theo yêu cầu và theo hướng có lợi cho nhà đầu tư, ảnh hưởng xấu đến lợi ích cộng đồng. 

Việc điều chỉnh giảm quy hoạch sử dụng đất du lịch, làm tăng đất ở, hình thành khu dân cư ngay tại khu vực nhiều tiềm năng phát triển du lịch sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển bền vững của địa phương. Đất du lịch mà nhồi vào đó một khu dân cư thì sẽ làm biến dạng và làm giảm đi giá trị, sự hấp dẫn đầu tư phát triển du lịch. 

“Điều chỉnh quy hoạch từ condotel sang chung cư mà không có căn cứ khoa học và thực tiễn, là bóp méo quy hoạch, là tai họa về quy hoạch. Điều đó sẽ làm thu hẹp đáng kể nguồn lực đất đai phục vụ du lịch, tác động tiêu cực đến việc thực hiện chủ trương phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn của địa phương. Không thể chỉ vì giải quyết khó khăn trước mắt của chủ đầu tư mà điều chỉnh quy hoạch”, ông Châu nói.

Chủ tịch HoREA đề nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao Du lịch chỉ đạo các địa phương thực hiện chặt chẽ quy trình xem xét điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất du lịch, điều chỉnh dự án khu du lịch nghỉ dưỡng thành khu nhà ở.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin