Chủ đầu tư dự án condotel phải công bố các biện pháp thực hiện cam kết lợi nhuận

Thứ ba, 04/12/2018 | 07:55 GMT+7

LÊ HOÀNG CHÂU

Condotel đang cung vượt cầu, trong lúc hiệu quả kinh doanh không đạt như kỳ vọng dẫn đến một số chủ đầu tư không thực hiện được cam kết lợi nhuận.

Bùng nổ

Condotel là từ ghép của “condo” và từ “hotel”, có nghĩa là căn hộ khách sạn hay phòng khách sạn có bếp để người thuê lưu trú nếu có nhu cầu thì có thể tự nấu ăn trong kỳ nghỉ rất thích hợp cho hộ gia đình, nhóm bạn du lịch, nghỉ dưỡng.

Trong các khu du lịch, nghỉ dưỡng ở nước ta, ngoài loại hình cơ sở lưu trú phổ biến là phòng khách sạn, có nhiều nơi còn có thêm loại hình condotel. Sự khác biệt giữa căn hộ condotel với phòng khách sạn và căn hộ chung cư là vấn đề quyền sở hữu và quản lý, kinh doanh.

Về quyền sở hữu, căn hộ condotel thuộc sở hữu riêng của các nhà đầu tư thứ cấp bên cạnh phần thuộc sở hữu của chủ đầu tư khu du lịch, nghỉ dưỡng sở hữu chung theo phần.

Condotel đang bùng nổ khiến cung đã vượt cầu.
Condotel đang bùng nổ khiến cung đã vượt cầu.

Về mặt quản lý, kinh doanh condotel, thì phương thức phổ biến là chủ sở hữu căn hộ condotel ủy quyền cho chủ đầu tư khu du lịch nghỉ dưỡng thực hiện hoặc thông qua đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp. Nhà đầu tư thứ cấp là chủ sở hữu căn hộ condotel không trực tiếp khai thác kinh doanh.

Từ 2014 đến nay, cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự, nhà phố trong các khu du lịch nghỉ dưỡng tại các khu vực ven biển như Vân Đồn, Hạ Long, Đồ Sơn, Sầm Sơn, Cửa Lò, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Vũng Tàu, Phú Quốc...

Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng. Theo số liệu thống kê của 16 tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương thì chỉ riêng các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn đã có 77 dự án với tổng diện tích 18.019ha, 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ condotel, 11.174 biệt thự nghỉ dưỡng.

Ngoài ra, còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50ha một khu. Từ năm 2015 đến tháng 9/2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số 25.639 căn.

Hiện nay, cũng đang có một nghịch lý là tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không bình thường. Ở các nước khác tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel, nên cần phải có giải pháp định hướng phát triển phù hợp.

Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong hai năm 2018, 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích mỗi căn hộ khoảng trên dưới 45m2.

Sự phát triển bùng nổ các dự án căn hộ condotel đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo ngành du lịch của nhiều địa phương, đáp ứng được một phần nhu cầu đa dạng của du khách trong nước và nước ngoài.

Tuy nhiên, các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, cùng với các dự án bất động sản nhà ở cao cấp đã thu hút nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn đầu tư rất lớn của xã hội, các nhà đầu tư thứ cấp, dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư hiện nay.

Ngoài ra, các chủ đầu tư dự án condotel đã đạt được lợi nhuận rất lớn, do giá bán căn hộ condotel tương đương giá bán căn hộ trung cao cấp, trong lúc giá thành thấp và nghĩa vụ của doanh nghiệp nộp tiền thuê đất dự án vào ngân sách Nhà nước chưa tương xứng.

Lợi nhuận cao?

Condotel phát triển nhanh là do lãnh đạo nhiều địa phương đã mời gọi và tạo điều kiện về quỹ đất, thủ tục hành chính để thu hút các nhà đầu tư để đầu tư phát triển các dự án phục vụ du lịch, góp phần quan trọng làm thay đổi diện mạo đô thị và sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phương.

Để đầu tư dự án condotel, ngoài nguồn vốn chủ sở hữu, các chủ đầu tư chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng, tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu và công trình của dự án condotel đến thời điểm huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp.

Nhiều chủ đầu tư condotel kinh doanh kém hiệu quả, không thực hiện được cam kết lợi nhuận với khách hàng.
Nhiều chủ đầu tư condotel kinh doanh kém hiệu quả, không thực hiện được cam kết lợi nhuận với khách hàng.

Chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng để huy động vốn để thực hiện dự án, tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai, dù pháp luật chưa cho phép thực hiện cách này.

Với cách bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì nhanh thu hồi vốn đầu tư, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng, lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp.

Dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng. Được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình kinh doanh sau này.

Trong khi đó, nhà đầu tư thứ cấp có thể chịu nhiều rủi ro và bị thua thiệt. Cụ thể, chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá phổ biến dao động từ khoảng 25-55 triệu đồng/m2, khoảng 1-3 tỷ đồng/căn tùy thuộc đẳng cấp dự án, địa điểm dự án, vị trí căn hộ và có cam kết lợi nhuận hay không.

Giá bán này cao vì tương đương với giá bán căn hộ trung cao cấp tại TP.HCM. Trong khi, đối với những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8-12% trong 10 năm thì trong giá bán đã được nâng lên đủ để chi trả khoản cam kết lợi nhuận này cho nhà đầu tư thứ cấp.

Đối với những dự án condotel mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh. Nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi giao cho chủ đầu tư kinh doanh căn hộ condotel của mình.

HoREA nhận thấy đối với loại hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận, nhưng chưa thấy chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp.

Chủ đầu tư dự án cũng như chưa có thỏa thuận cụ thể về việc hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận sau 8-12 năm để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm.

Một số chủ đầu tư đã cam kết với nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel.

Cam kết này trái với quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai đã quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm.

Do vậy, theo quy định hiện hành thì quyền sử dụng đất căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng chỉ được sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn của dự án và có thể được gia hạn.

Trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel có dấu hiệu vẫn tiếp tục phát triển nóng. Có thể dẫn đến tình trạng cung vượt cầu, trong lúc hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng dẫn đến một số chủ đầu tư dự án không thực hiện được cam kết lợi nhuận với khách hàng, gây ra tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản du lịch.

Phải minh bạch

HoREA cho rằng, không có khoảng trống pháp luật bởi lẽ các quy phạm pháp luật hiện hành về cơ bản đã có thể điều chỉnh được loại hình căn hộ condotel nhưng cần được tiếp tục bổ sung, hoàn thiện hơn.

Về quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với loại hình công trình căn hộ condotel, HoREA thấy tiêu chuẩn phòng khách sạn, căn hộ khách sạn, biệt thự trong khu du lịch nghỉ dưỡng đã có tiêu chuẩn 5 sao, 4 sao, 3 sao đã được Luật Du lịch 2017 điều chỉnh.

Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch để hoàn thiện bộ quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng cụ thể đối với loại hình căn hộ condotel.

Vấn đề cấp bách hiện nay là cần giải quyết cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua căn hộ condotel. 
Vấn đề cấp bách hiện nay là cần giải quyết cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua căn hộ condotel. 

HoREA kiến nghị bổ sung “đất sử dụng cho du lịch” vào điều 153 Luật Đất đai 2013 để thống nhất quản lý. Đất sử dụng cho du lịch chỉ được sử dụng cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng, không được biến tướng thành khu nhà ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

Về chế độ sử dụng đất du lịch, HoREA thấy phần lớn các khu du lịch nghỉ dưỡng được quy hoạch phát triển tại các khu vực nhạy cảm ở ven biển, hải đảo, miền núi, biên giới. Hơn nữa, đất du lịch có liên quan mật thiết đến lợi ích công cộng, nhất là lợi ích của cộng đồng dân cư địa phương.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị tiếp tục áp dụng chế độ sử dụng đất có thời hạn tối đa 50 năm đối với đất du lịch, trong đó có đất du lịch dùng để phát triển condotel. Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn của dự án.  

Về tài chính đất đai, Hiệp hội nhận thấy đây là vấn đề rất lớn trong Luật Đất đai 2013 cần phải được xem xét giải quyết tổng thể, trong đó có đất du lịch dùng để phát triển condotel, để đảm bảo mức thu hợp lý và không bị thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Vấn đề cấp bách hiện nay là cần giải quyết cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua căn hộ condotel. Hiệp hội đề nghị thực hiện theo quy định tại khoản 1.c điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định cá nhân trong nước được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở khi đã có giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng.

Đồng thời, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm công bố đầy đủ thông tin về dự án, quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn.

Yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel phải công bố các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận theo hợp đồng mua bán căn hộ condotel. Công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, quyền lợi mà nhà đầu tư thứ cấp được hưởng.

Thống nhất với nhà đầu tư thứ cấp về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm đầu tư.

*Tác giả là Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM.

Từ khóa: