Bốn tử huyệt của dự án Sunshine City Sài Gòn (bài 3)

Thứ sáu, 16/11/2018 | 04:00 GMT+7

NGUYỄN DUY

Đặt nhiều kỳ vọng ở dự án đầu tay tại TP.HCM nhưng 4 tử huyệt tại khu đất này có thể khiến Sunshine Group lâm vào tình cảnh khó khăn.

Thị trường dư thừa

Sunshine Group “chào sân” TP.HCM khá hoành tráng với Sunshine City Sài Gòn ở đường Phú Thuận, phường Tân Phú của quận 7. Tổng vốn đầu tư của dự án Sunshine City Sài Gòn khoảng 10.000 tỷ đồng. Dự án này có diện tích là 10,3ha với 11block cao từ 26-38 tầng gồm các sản phẩm như căn hộ chung cư cao cấp, officetel, shophouse, duplex.

Sunshine City Sài Gòn có 3.772 sản phẩm cao cấp. Trong đó, 2.260 căn hộ chung cư hạng sang để ở và 1.512 căn hộ dịch vụ. Giá bán ở dự án này được các sàn bất động sản đang chạy rumor từ 45-52 triệu đồng/m2. Rõ ràng, Sunshine Group đã định vị dự án Sunshine City Sài Gòn là chung cư cao cấp.

Hiện trạng dự án Sunshine City Sài Gòn mà Sunshine Group xây dựng trên nền dự án The Everrich 3.
 
Tuy nhiên, với thị trường TP.HCM, nguồn cung căn hộ hạng sang đang quá dư thừa. Báo cáo tình hình thị trường bất động sản 10 tháng đầu năm 2018 của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường từ 65 dự án là 23.759 sản phẩm.

Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.444 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%. Phân khúc trung cấp có 11.731 căn, chiếm tỷ lệ 49,4%. Phân khúc bình dân có 4.584 căn, chiếm tỷ lệ 19,3%. So sánh với cùng kỳ năm trước thì phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 9,6%. Phân khúc căn hộ trung cấp giảm 37,5%. Phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh đến 68%.

“Cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối, chưa đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và đảm bảo an sinh xã hội vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 19,3%, chiếm tỷ lệ quá thấp. Trong lúc phân khúc cao cấp chiếm đến 31,3% thị trường và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói.

Ông Châu cũng khẳng định, đây là biểu hiện lệch pha cung cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị trường bất động sản phát triển bền vững thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất. Tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

HoREA đánh giá thị trường nhà đất 2 tháng cuối năm nay và cả năm 2019 sẽ phát triển khởi sắc. Tuy nhiên, nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức trong năm sau. Do đó, các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm đưa ra thị trường, sự cạnh tranh ở phân khúc căn hộ cao cấp sẽ khốc liệt.

Báo cáo nghiên cứu thị trường của Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam cũng nêu, trong quý III năm 2018, thị trường có 18 dự án được mở bán, cung ứng 7.152 sản phẩm ra thị trường, bằng 79% so với quý trước.

“Đáng chú ý, trong quý III, phân khúc căn hộ hạng C không có nguồn cung mới. Trong khi đó, căn hộ hạng A và B áp đảo hoàn toàn. Những tháng cuối năm, căn hộ hạng A và B tiếp tục dẫn dắt thị trường còn căn hộ hạng C không có dự án mới. Đây là điều bất cập của thị trường”, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam nói.

Thị trường bất động sản đang dư thừa nguồn cung căn hộ hạng sang.
Thị trường bất động sản đang dư thừa nguồn cung căn hộ hạng sang.

Tương tự, Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây Dựng khẳng định trong năm 2018, khả năng sẽ tiếp tục thừa nguồn cung căn hộ trung và cao cấp, thiếu căn hộ bình dân. Sản phẩm thuộc phân khúc bình dân của các chủ đầu tư uy tín dự báo có khả năng thanh khoản cao, các sản phẩm cao cấp dự báo lượng giao dịch sẽ chững lại.

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, phân khúc có giá dưới 25 triệu đồng/m2 tiêu thụ rất mạnh, hàng ra tới đâu bán hết tới đó. Ngược lại, phân khúc cao cấp, tỷ lệ hấp thụ rất thấp chỉ đạt khoảng 20%. Đặc biệt, những căn hộ có giá 50-60 triệu đồng/m2, giao dịch gần như đứng yên.

Thực lực Sunshine Group

Sunshine Group có tên đầy đủ là Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine, trụ sở đặt tại tầng 43 tòa Keangnam Landmark 72, đường Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Sunshine Group được thành lập ngày 13/4/2016 với vốn điều lệ 300 tỷ đồng do ông Đỗ Anh Tuấn, sinh năm 1975 làm Chủ tịch Hội đồng quản trị.

Từ một doanh nghiệp mới thành lập được hơn 2 năm, Sunshine Group đã tăng vốn một cách thần tốc, từ 300 tỷ đồng lên 8.500 tỷ đồng. Như vậy, từ khi ra đời đến nay, vốn điều lệ Sunshine Group đã tăng 28,3 lần. Sự phát triển thần tốc của Sunshine Group đặt ra nhiều nghi vấn như ai cổ đông bí ẩn trong Sunshine Group? Ông Đỗ Anh Tuấn là ai mà góp 6.600 tỷ đồng tại Sunshine Group?

Cho đến nay, báo cáo tài chính của Sunshine Group vẫn là một điều khá bí ẩn. Chỉ biết, lợi nhuận sau thuế năm 2016 của Sunshine Group âm 9.358.607.239 đồng. Còn lại, vay tiền ở đâu, luân chuyển dòng tiền thế nào, lời lỗ ra sao… vẫn là điều bí ẩn. 

Giải tích về lợi nhuận 2016 là con số âm, Sunshine Group cho rằng, do giai đoạn này doanh nghiệp tập trung đầu tư, chưa ghi nhận doanh thu vì chưa mở bán các dự án.

Tuy nhiên, nhìn vào hàng loạt dự án mà Sunshine Group đã mua và triển khai sẽ phần nào hiểu được sức khoẻ của doanh nghiệp này. Cụ thể, Sunshine Garden ở phường Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội sẽ bàn giao nhà vào quý I năm 2018 nhưng hiện tại đã sắp hết năm 2018 mà dự án này mới đang trong quá trình gấp rút thi công và hoàn thiện công trình.

Hiện tại, dự án Sunshine Garden mới xây xong phần thô, đang hoàn thiện các hệ thống tiện ích, cảnh quan. Mặt ngoài của các tòa cũng mới bắt đầu phủ lớp sơn trắng. Các con đường, tiện ích trong nội khu của dự án rất ngổn ngang.

Nhiều dự án của Sunshine Group đang trễ tiến độ. Trong ảnh: Dự án Sunshine Garden dự kiến sẽ bàn giao nhà vào quý I năm 2018 nhưng hiện tại vẫn chưa xong phần thô.
Nhiều dự án của Sunshine Group đang trễ tiến độ. Trong ảnh: Dự án Sunshine Garden dự kiến sẽ bàn giao nhà vào quý I năm 2018 nhưng hiện tại vẫn chưa xong phần thô.

Tương tự, dự án Sunshine Riverside ở ô đất CT-03A-CT, thuộc lô đất CT-03 Khu đô thị Nam Thăng Long, phường Phú Thượng, quận Tây Hồ, Hà Nội dự kiến bàn giao trong quý IV năm 2018. Tuy nhiên, Sunshine Riverside mới đang hoàn thiện mặt ngoài và công trường còn rất ngổn ngang.

Chỉ tiêu dân số

Hiện tại, dự án Sunshine City Sài Gòn đang trong quá trình hoàn tất thủ tục pháp lý để thi công dự án. Tuy nhiên, vấn đề mà Sunshine Group đang đối mặt ở đây là chỉ tiêu dân số. Doanh nghiệp này hoạch định Sunshine City Sài Gòn có 3.772 sản phẩm cao cấp. Trong đó, 2.260 căn hộ chung cư hạng sang để ở và 1.512 căn hộ dịch vụ.

Số lượng căn hộ quá lớn sẽ là lực cản khủng khiếp đối với Sunshine Group khi xin duyệt quy hoạch 1/500, chỉ tiêu dân số, tầng cao, số lượng căn hộ… Bởi trước Sunshine City Sài Gòn, hàng loạt dự án quy mô vài ngàn căn hộ đã hình thành nên hình hài ở khu vực này.

Chẳng hạn, dự án Riviera Point có 2.400 căn hộ. Dự án Q7 Saigon Riverside Complex do Hưng Thịnh Corp phát triển cũng có hơn 3.700 căn hộ. Đó là chưa kể, các dự án của Công ty Hưng Lộc Phát, An Gia Investment, Vạn Phát Hưng, TTC Land, Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, Novaland… với hàng chục ngàn căn hộ.

Theo chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng, trường ĐH Kinh tế TP.HCM, chỉ tiêu dân số đang là rào cản rất lớn với các doanh nghiệp bất động sản khi xin giấy phép làm dự án. Nó đụng tới quyền lợi của các doanh nghiệp.

Chẳng hạn, doanh nghiệp muốn xây chung cư cao 30 tầng để bán được nhiều căn hộ nhưng hết chỉ tiêu dân số nên chỉ được cấp phép 20 tầng. Rồi diện tích căn hộ, doanh nghiệp muốn thiết kế căn hộ nhỏ để dễ ra hàng. Tuy nhiên, chỉ tiêu dân số khống chế nên buộc phải làm căn hộ có diện tích lớn. Điều này khiến hiệu quả kinh doanh của các công ty địa ốc không như mong muốn và rất khó bán hàng.

Sẽ rất phức tạp cho Sunshine Group khi làm pháp lý dự án Sunshine City Sài Gòn vì chỉ tiêu dân số và cả điều chỉnh quy hoạch từ dự án Everrich 3.
Sẽ rất phức tạp cho Sunshine Group khi làm pháp lý dự án Sunshine City Sài Gòn vì chỉ tiêu dân số và cả điều chỉnh quy hoạch từ dự án Everrich 3.

Trao đổi với chúng tôi về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu khẳng định: “Không chỉ quận 7 mà tất cả các quận tại TP.HCM đều không còn chỉ tiêu dân số. Nếu nói theo kế hoạch đến năm 2020 thì tất các quận đều đã vượt trần. Các dự án mới đang rất khó khăn trong việc xin chỉ tiêu dân số mà không biết tháo gỡ cách nào”. 

Khách hàng e ngại

Nhìn ở góc độ kinh tế, chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng cho biết, khách hàng phía Nam khá e ngại khi mua nhà của các chủ đầu tư phía Bắc. Cụ thể, dự án Eco Green do Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai, có trụ sở tại quận Hà Đông, Hà Nội làm chủ đầu tư đang bán hàng rất ì ạch.

Dự án Ever Green do Công ty TNR Holdings hợp tác với Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên để bán dòng sản phẩm City Villas cũng đang trong tình trạng tương tự.

Trao đổi với chúng tôi, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, các chủ đầu tư phía Bắc tiến quân vào phía Nam làm dự án đang là xu hướng, chiếm 60-70% dự án bất động sản tại TP.HCM.

Tuy nhiên, về uy tín, thương hiệu và cách làm của các doanh nghiệp phía Bắc mang nặng tính bảo thủ nên không phù hợp với phong tục, tập quán của người miền Nam. Những doanh nghiệp phía Bắc chưa chú trọng vào dịch vụ, chất lượng khi bán nhà. Việc triển khai bán hàng của những doanh nghiệp này cũng mang tính cục bộ, căn hộ đến tay người tiêu dùng cũng không được vui vẻ lắm đối với các sàn môi giới.

“Về chất lượng, một số doanh nghiệp phía Bắc khi vào TP.HCM đầu tư thì chất lượng sản phẩm không đồng nhất, hoàn thiện và hậu mãi sau khi bán nhà quá kém. Nếu nhìn sòng phẳng, các doanh nghiệp phía Nam đang làm dịch vụ tốt hơn là các công ty phía Bắc”, ông Quang nói.

Sự e dè của khách hàng cũng là lực cản khiến Sunshine City Sài Gòn khó ra hàng.
Sự e dè của khách hàng cũng là lực cản khiến Sunshine City Sài Gòn khó ra hàng.

Chuyên gia bất động sản này cho biết thêm, người dân mua nhà ở Sài Gòn thích nhất hai điều là chất lượng và dịch vụ, được đặt lên hàng đầu. Còn doanh nghiệp phía Bắc lại đưa sản phẩm và thương hiệu doanh nghiệp lên hàng đầu.

Chẳng hạn, Novaland giao nhà thì ai cũng thích, còn các doanh nghiệp phía Bắc giao nhà thì lỗi rất nhiều. Dĩ nhiên, xây chung cư thì ai cũng có lỗi nhưng khắc phục lỗi đó như thế nào, phải làm nhanh và hướng về khách hàng thì các doanh nghiệp ở TP.HCM đang tốt hơn.

“Đừng mang cái tôi vào đây để bán hàng. Dù các doanh nghiệp phía Bắc có được lợi thế về quỹ đất ở vị trí tốt, sản phẩm cao cấp nhưng để chứng minh được thì phải có thời gian kiểm chứng về chất lượng dịch vụ, chất lượng bàn giao”, ông Quang nói.

Từ khóa: