Bỏ quy định nộp 2% phí bảo trì chung cư: Quá khó!

Thứ bảy, 16/03/2019 | 02:01 GMT+7

TRÀ GIANG

Việc bỏ quy định nộp 2% phí bảo trì chung cư là không khả thi, gây thiệt hại cho cư dân trong sinh hoạt, tu sửa căn hộ sau này.

Chiếm dụng

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 3.000 nhà chung cư, tập trung chủ yếu ở Hà Nội và TP.HCM. Đến hết tháng 2/2019, Hà Nội có 745 chung cư thương mại được đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, chỉ có 238 chung cư bàn giao 2% phí bảo trì cho ban quản trị các tòa nhà. Còn lại, chủ đầu tư của 507 chung cư chưa bàn giao phí bảo trì cho người dân sau nhiều năm sử dụng.

Chủ đầu tư chung cư Khang Gia đang chiếm dụng 5,8 tỷ đồng phí bảo trì của cư dân. Dù bị xử phạt 125 triệu đồng nhưng đến nay, Công ty Khang Gia vẫn chưa trả tiền cho cư dân.
Chủ đầu tư chung cư Khang Gia đang chiếm dụng 5,8 tỷ đồng phí bảo trì của cư dân. Dù bị xử phạt 125 triệu đồng nhưng đến nay, Công ty Khang Gia vẫn chưa trả tiền cho cư dân.

Với TP.HCM, hiện có 1.350 tòa nhà chung cư với hơn 141.062 căn hộ. TP.HCM đang có 105 chung cư xảy ra tranh chấp ở các mức độ khác nhau. Trong đó có 9 chung cư có tranh chấp gay gắt, phức tạp.

Nguyên nhân tình trạng tranh chấp nhà chung cư chủ yếu liên quan tới các vấn đề diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng tại chung cư, tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, chất lượng công trình, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, người mua nhà không xem kỹ hợp đồng mua nhà...

UBND TP.HCM đã ra nhiều quyết định xử phạt các chủ đầu tư cố tình chiếm dụng quỹ bảo trì 2% của cư dân nhưng vẫn không đủ sức răn đe. Cụ thể, hồi cuối tháng 10/2018, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Trần Vĩnh Tuyến đã ký quyết định số 4509/QĐ-XPVPHC, xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng với Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc Khang Gia.

Theo đó, Công ty Khang Gia đã có hành vi vi phạm khi không bàn giao, bàn giao chậm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định tại chung cư Khang Gia ở số 377 đường Tân Hương, quận Tân Phú, TP.HCM. Công ty Khang Gia bị xử phạt 125 triệu đồng và buộc khắc phục hậu quả bằng việc bàn giao ngay toàn bộ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư.

Trong khi đó, Công ty Khang Gia đã có văn bản gửi Ban quản trị chung cư Khang Gia Tân Hương nói mình đang gặp khó khăn về tài chính, không đủ khả năng thanh toán đúng hạn và xin trả góp mỗi tháng 300 triệu đồng, bắt đầu từ tháng 11/2018 cho đến khi thanh toán hết tiền bảo trì là 5,8 tỷ đồng. Tuy nhiên, Ban quản trị chung cư Khang Gia Tân Hương không chấp nhận đề nghị này và yêu cầu thanh toán quỹ bảo trì 1 lần.

Tương tự, vào giữa tháng 10/2018, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong cũng ký quyết định số 3135/QĐ-XPVPHC, xử phạt vi phạm hành chính trong quản lý nhà và công sở đối với Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Dự án Hạ tầng Thái Bình Dương, mức phạt hành chính 125 triệu đồng.

UBND TP.HCM yêu cầu công ty này phải khắc phục hậu quả theo điểm y, khoản 10, điều 66, Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ, buộc tổ chức vi phạm bàn giao ngay toàn bộ kinh phí bảo trì theo quy định cho Ban quản trị nhà chung cư.

Chung cư New Town toạ lạc tại số 69 đường số 18 phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức và đã được bàn giao từ năm 2012. Đến tháng 9/2014, chung cư đã thành lập Ban quản trị nhưng đến nay mới chỉ bàn giao 450 triệu đồng mà không chịu trả hết hơn 2 tỷ đồng phí bảo trì cho cư dân.

Cư dân bức xúc đi khiếu nại, khiếu kiện khắp nơi. Sở Xây dựng TP.HCM có văn bản nhắc nhở Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Dự án Hạ tầng Thái Bình Dương nhiều lần. Tuy nhiên, doanh nghiệp này lấy lý do khó khăn về nguồn thu và công nợ phải thu lớn nên chưa thể trả hết số tiền phí bảo trì cho cư dân.

  Chủ đầu tư chung cư New Town đang chiếm dụng hơn 2 tỷ đồng phí bảo trì của cư dân.

Chủ đầu tư chung cư New Town đang chiếm dụng hơn 2 tỷ đồng phí bảo trì của cư dân.

Nhiều năm qua, tình trạng các chung cư trên địa bàn TPHCM bị chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì, xảy ra tranh chấp mâu thuẫn xô sát… khiến không ít cư dân bị hành hung, đổ máu không còn là chuyện lạ.  

Điển hình, Ban quản trị Chung cư 4S Riverside Garden ở phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TP.HCM do Công ty TNHH Xây dựng Thành Trường Lộc làm chủ đầu tư đã chiếm dụng khoản phí bảo trì của cư dân.

Do đó,  Ban quản trị Chung cư 4S Riverside Garden đã khởi kiện Công ty Thành Trường Lộc ra Tòa, yêu cầu bàn giao phí bảo trì để người dân có kinh phí tu sửa, bảo trì tòa nhà đang xuống cấp. Hiện tại, chung cư 4S Riverside Garden sau 5 năm sử dụng đã có dấu hiệu xuống cấp nhưng chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì hơn 3,1 tỷ đồng.

Bà Trần Thị Hạnh, Phó Chủ tịch UBND quận Thủ Đức cho biết, Ban quản trị chung cư 4S Riverside Garden được hội nghị nhà chung cư bầu hợp pháp. UBND quận Thủ Đức đã có quyết định công nhận Ban quản trị nên Công ty Thành Trường Lộc phải bàn giao quỹ bảo trì đã thu của người dân cho Ban quản trị để bảo trì chung cư. UBND quận Thủ Đức đã có văn bản yêu cầu nhưng Công ty Thành Trường Lộc chưa thực hiện.

Trước đó, hàng trăm cư dân sống ở chung cư The Era Town, quận 7, TP.HCM tụ tập, căng băng rôn phản đối chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đức Khải. Các cư dân cho biết chủ đầu tư không tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu ra Ban Quản trị nên các cư dân chưa được chủ đầu tư bàn giao khoản phí bảo trì gần 50 tỷ đồng.

Không nên bỏ phí bảo trì

Trước việc chiếm dụng phí bảo trì của cư dân, ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng TP.HCM đã đề xuất bỏ 2% phí bảo trì nhà chung cư khi sửa Luật Nhà ở. Ông Hải cho rằng, quy định khi mua nhà phải nộp 2% ngay từ đầu như hiện nay khiến nhiều vấn đề phức tạp phát sinh.

Ông Hải cho rằng, phí bảo trì là nguồn quỹ có hạn sử dụng khoảng 5-10 năm. Vì vậy không nhất thiết phải nộp 2% phí bảo trì ngay từ đầu. Nếu sau này phát sinh vấn đề cần phải có chi phí, cư dân nộp vào. Nếu cư dân không nộp, phải có chế tài quy định hoặc trích trong kinh phí quản lý vận hành chung cư sẽ dễ dàng hơn.

Tuy nhiên theo các chuyên gia, luật sư nhận định, việc bỏ quỹ bảo trì là một câu chuyện nan giải, về lâu về dài cư dân là đối tượng bị thiệt thòi. Ông Nguyễn Văn Đực, Ủy viên Ban chấp hành Tổng hội xây dựng Việt Nam nhận định, việc thu phí bảo trì 2% trên giá bán là bất hợp lý, vì giá bán tùy thuộc thời gian, địa điểm, giá bán chung cư cao cấp và hạng trung chênh lệch rất nhiều, khiến tiền phát sinh của khách hàng chênh lệch rất cao, thậm chí hai chung cư gần nhau chênh lệch đến 10 lần.

Theo quy định 5 năm đầu tiên chủ đầu tư có nghĩa vụ bảo trì căn hộ cho cư dân. Vì vậy, trong thời gian này số tiền quỹ bảo trì, nhiều chủ đầu tư ôm luôn không trả. Còn Ban quản trị cũng là cư dân mua nhà, họ đứng ra đại diện hàng trăm cư dân khác đảm trách vấn đề này, nhỡ tham nhũng, làm thất thoát thì ai chịu trách nhiệm.

Cư dân sống ở chung cư The Era Town, quận 7, TP.HCM tụ tập, căng băng rôn phản đối chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đức Khải chiếm dụng phí bảo trì, không tổ chức hội nghị nhà chung cư.
Cư dân sống ở chung cư The Era Town, quận 7, TP.HCM tụ tập, căng băng rôn phản đối chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đức Khải chiếm dụng phí bảo trì, không tổ chức hội nghị nhà chung cư.

Cũng theo ông Đực, nếu tính số tiền quỹ bảo trì thì dựa trên diện tích xây dựng chứ không phải giá bán như hiện nay. Cụ thể, mỗi m2 của căn hộ quy định 2.000 đồng thì tổng số tiền cả một chung cư cũng rất lớn, dòng tiền này đủ sức trang trải trong việc sửa chữa chung cư về lâu dài hợp lý hơn.

Còn chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng, trường Đại học Kinh tế TP.HCM cho rằng, số tiền 2% phí bảo trì là của cư dân đóng vào để dùng làm phí bảo trì. Trên thực tế số tiền này rất lớn, dẫn đến nhiều hệ lụy, mâu thuẫn về việc dùng số tiền này.

Để tránh kẻ cơ hội, tranh chấp và tư lợi thì ngày từ đầu chủ đầu tư công bố bán sản phẩm, UBND quận yêu cầu chủ đầu tư đưa số tiền 2% phí bảo trì để bỏ ngân hàng lấy lãi và giao cho cư dân sau khi nhận được nhà. Việc làm này ngăn chặn chủ đầu tư tìm cách biển thủ số tiền trên và tránh được việc tranh chấp kiện tụng sau này.   

Theo luật sư Nguyễn Đức Chánh, Đoàn luật sư TP.HCM cho biết, Luật Nhà ở năm 2014 quy định rõ, chủ đầu tư trích 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích nhà bán, cho thuê mua để lập quỹ bảo trì chung cư... Sau khi thu kinh phí của người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích nhà thì chủ đầu tư có trách nhiệm tạm lập tài khoản để quản lý kinh phí này.

Khoản tiền này sẽ được giao cho Ban quản trị nhà chung cư đã được thành lập để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định trong quá trình vận hành tòa nhà. Do đó, việc đề xuất bỏ nộp 2% phí bảo trì lúc mua nhà và đóng dần hằng tháng là không khả thi.

“Trên thực tế, có rất nhiều chủ căn hộ mua để cho thuê nên phí quản lý là do người thuê nhà đóng. Do đó, việc nộp phí bảo trì hằng tháng rất nhùng nhằng. Chưa kể, không phải ai cũng ở một căn chung cư suốt đời. Chủ cũ chủ mới, tính phí bảo trì như thế nào. Nhiệm kỳ của Ban quan trị cũng chỉ 3 năm, làm sao minh bạch được để tránh thiệt thòi cho cư dân”, ông Chánh nói.

Từ khóa: