Giá vàng Mua Bán
Vàng SJC 41.24 41.52
Vàng nữ trang 24 K 40.7 41.5
Tỷ giá VND
EUR Euro 26.134,24
JPY Yên Nhật 214,48
USD Đô Mỹ 23.260,00
Chứng khoán
VNIndex 1,012.3 -0.47 -0.05%
HNX 106.24 -0.96 -0.9%
UPCOM 56.82 0.01 0.02%

Bất động sản thời “ngáo giá”, phá nát thị trường

DUY QUANG 08:15 | 07/11/2019 GMT+7

Việc đẩy giá quá mức của doanh nghiệp bất động sản đang giết chết thị trường. Về lâu dài sẽ rất nguy hiểm, thị trường “vỡ trận”, kéo theo nhiều hệ lụy.

Tăng vô tội vạ

Thị trường bất động sản TP.HCM đang trong thời gian khan hiếm nguồn cung. Lợi dụng điều này, chủ đầu tư nhiều dự án đã tranh thủ đẩy giá bán. Điển hình như dự án RichLane Residences do Công ty TNHH Căn hộ Dịch vụ Nam Sài Gòn làm chủ đầu tư.

Dự án One Verandah ung dung tăng giá bán vào đợt 2 với mức giá trung bình 80tr/m2, cao hơn rất nhiều so với những dự án khác trong khu vực.
Dự án One Verandah ung dung tăng giá bán vào đợt 2 với mức giá trung bình 80tr/m2, cao hơn rất nhiều so với những dự án khác trong khu vực.

RichLane Residences có 1 block căn hộ cao 29 tầng với 3 tầng hầm gửi xe. Đây là dạng căn hộ thuê dài hạn 50 năm nhưng chủ đầu tư chào bán với giá 70 triệu đồng/m2. Để “kéo” khách, chủ đầu tư phân tích rằng, khu vực này cho thuê với lãi suất 12%. Tuy nhiên, trên thực tế thị trường cho thuê của quận 7 thì cũng không mấy sôi động và giá trung bình.

Dự án One Verandah (tên cũ The Lancer) nằm tại phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 do Mapletree Singapore làm chủ đầu tư. One Verandah là dự án căn hộ cao cấp ven sông, gồm 5 block với 799 căn hộ và 27 căn hộ thương mại. Theo “sóng” của cầu Thời Đại, Mapletree Singapore vẫn ung dung tăng giá bán vào đợt 2 với mức giá trung bình 80tr/m2. Trong khi đó, các dự án lân cận của Capitaland giá vẫn dao động từ 50-60tr/m2.

Hồi tháng 10/2019, Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Hồng Hà đã giới thiệu ra thị trường dự án Grand Central trên đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, quận 3, TP.HCM. Grand Central chỉ có 1 block cao 30 tầng, trong đó 5 tầng hầm, 5 tầng trung tâm thương mại, 2 tầng officetel, 1 tầng tiện ích. Dự án này có 231 căn hộ cao cấp, rộng từ 51-139m2 và 32 căn officetel. Hồng Hà là công ty mới toanh trên thị trường bất động sản nhưng giá bán “rumor” ở Grand Central lên tới 6.900USD/m2.

Một dự án tai tiếng, từng ba lần đổi tên của C.T Group là Metro Star cũng đang rơi vào tình cảnh “ngáo giá”. Khởi nguồn từ năm 2006, đến nay dự án này đã ba lần đổi tên, từ Bee Home, I-Home đến Metro Star nhưng chỉ là bãi đất trống.

Điều đáng nói, hồi cuối tháng 10/2019, C.T Group đã mở đặt chỗ lần 2 cho dự án Metro Star với hơn 1.000 khách hàng tham dự. Ở đợt đặt chỗ lần 1 vào đầu năm 2019, Metro Star có giá từ 34-36triệu đồng/m2. Vài tháng sau, dự án không có gì nhúc nhích nhưng C.T Group đã tăng giá lên 42-47triệu đồng/m2, chưa VAT.

Đáng lưu ý hơn, đây là dự án mà Kiểm toán Nhà nước yêu cầu xem xét lại việc định giá quyền sử dụng đất. Cụ thể, năm 2006, UBND TP.HCM có văn bản số 8978/UBND-ĐT về duyệt giá bán chỉ định mặt bằng này với tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị công trình xây dựng trên đất là 57,62 tỷ đồng, cùng với 2,6 tỷ đồng tiền giá trị gia tăng công trình trên đất thành 60,2 tỷ đồng.

Sau đó, Công ty Cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá Đông Nam xác định giá trị quyền sử dụng khu đất 360 Xa lộ Hà Nội (dự án Metro Star) tại Chứng thư ngày 5/11/2014 với tổng giá trị là 107 tỷ đồng, quy ra đơn giá quyền sử dụng đất được xác định là 5,846 triệu đồng/m2.

Dự án Metro Star chỉ là bãi đất trống nhưng đã tăng giá hơn 10 triệu đồng/m2.
Dự án Metro Star chỉ là bãi đất trống nhưng đã tăng giá hơn 10 triệu đồng/m2.

Mức định giá này căn cứ vào giá bán căn hộ bình quân là 15 triệu đồng/m2, giá bán đất nền bình quân là 16 triệu đồng/m2 của khu vực dự án. Theo Kiểm toán Nhà nước, việc thẩm định giá này của Công ty Cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá Đông Nam là không phù hợp với Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Kiểm toán Nhà nước đề nghị UBND TP.HCM chỉ đạo Sở Tài chính xem xét việc định giá quyền sử dụng đất tại 360 Xa lộ Hà Nội, kiểm tra mục đích, động cơ, tính hợp pháp của việc chuyển nhượng dự án, có biện pháp ràng buộc trách nhiệm của nhà đầu tư chiến lược với các công ty sau khi được cổ phần hóa.

Ở khu Nam Sài Gòn, dự án Eco Green Sài Gòn trên đường Nguyễn Văn Linh, quận 7 do Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai làm chủ đầu tư sau một thời gian mở bán, giá các căn hộ đã được điều chỉnh tăng lên mức từ 55-69 triệu đồng/m2, sau mức giá 48 triệu đồng/m2 lúc mới mở bán.

Các nhân viên bán hàng cho rằng, giá bán cao là do dự án có nhiều tiện ích cao cấp như có chỗ đậu trực thăng, có tòa nhà họp hội nghị thượng đỉnh, các căn hộ đều đạt chuẩn 5 sao, sử dụng công nghệ 4.0... dù không có gì bảo đảm chủ đầu tư sẽ thực hiện những hạng mục này. 

Hay như căn hộ dự án Sunshine City Sài Gòn do Sunshine Group làm chủ đầu tư ở phường Phú Thuận, quận 7 đang được bán với giá khoảng 5 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 77m2, tăng hơn gấp đôi so với mức giá cách nay hơn một năm.

Một dự án khác Sunshine Group là Sunshine Diamond River nằm trên đường Đào Trí, quận 7 cũng “ngáo giá” khi công bố gián bán cao nhất lên tới 180 triệu đồng/m2. Đây là dự án mới được sang tay cho Sunshine Group từ chủ cũ là liên doanh Phát Đạt-An Gia Investment-Creed Group. Lúc liên doanh này mở bán, giá căn hộ ở đây chỉ 35-40 triệu đồng/m2.

Đứng đầu danh sách “ngáo giá” ở TP.HCM hiện nay là dự án Alpha City ở số 87 Cống Quỳnh, phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1, do Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Alpha King làm chủ đầu tư có tổng cộng khoảng 1.076 căn hộ.

Hiện tại, dự án đã chào bán với giá khoảng 256 triệu đồng/m2, tương đương mức từ 12,8-51 tỷ đồng/căn, thuộc vào số dự án có giá bán căn hộ cao nhất tại TP.HCM. Tuy nhiên, chủ đầu tư này đang vật vã tìm khách hàng.

Sunshine Diamond River nằm trên đường Đào Trí, quận 7 cũng “ngáo giá” khi công bố gián bán cao nhất lên tới 180 triệu đồng/m2.
Sunshine Diamond River nằm trên đường Đào Trí, quận 7 cũng “ngáo giá” khi công bố gián bán cao nhất lên tới 180 triệu đồng/m2.

Một dự án khác của Alpha King là The Centennial ở đường Nguyễn Hữu Cảnh, quận 1 có giá lên tới 300 triệu đồng/m2. Hồi đầu tháng 4/2019, mức giá này khiến thị trường bất động sản TP.HCM xôn xao suốt một thời gian dài. Tính trên cả nước, đây là mức giá kỷ lục đối với dòng sản phẩm căn hộ hạng A trở lên, gắn mác hạng sang và siêu sang.

Phá nát thị trường

Bng Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, giá cả bất động sản ở TP.HCM đang tăng mạnh và gần như mất kiểm soát. Gần 300 triệu đồng/m2 căn hộ là mức giá cực kỳ đắt đỏ đối với thị trường nhà ở cao tầng tại khu vực trung tâm Sài Gòn hiện nay. Bởi lẽ, tính đại khái căn 100m2 cũng đã lên đến vùng giá đôi ba chục tỷ đồng một căn chung cư. Với số tiền này, người mua nhà có rất nhiều sự lựa chọn.

“Tuy nhiên, bất động sản không phải mặt hàng nhu yếu phẩm nên khó có sự can thiệp quản lý giá và giá bán cao thấp ra sao sẽ do thị trường tự quyết định theo quy luật cung cầu. Hiện nay, đối tượng mua loại căn hộ thượng lưu này có thể là tầng lớp siêu giàu tại Việt Nam và các nước trong khu vực cũng như trên thế giới, còn người nghèo đô thị bị bỏ lại bên lề”, ông Châu nói.

Theo ông Châu, sở dĩ thị trường bất động sản tại TP.HCM tăng giá mạnh, một phần là do chính quyền TP.HCM hạn chế cấp phép các dự án tại khu vực quận 1 và quận 3 trong giai đoạn 2018-2020, phần nữa là do khó khăn về pháp lý khiến nguồn cung xuống thấp. Điều này vô tình gây ra tình trạng khan hiếm hàng hóa, dẫn đến tình trạng thừa cơ kích giá bất động sản lên cao.

Thực trạng này khiến cho thị trường bị tác động xấu là tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới tại khu lõi trung tâm hiện hữu (quận 1, 3) và khu trung tâm mới (Thủ Thiêm). Hơn thế nữa, tình trạng kích giá còn có tác động lây lan đến các quận nằm tiếp giáp hoặc lân cận khu vực trung tâm, thậm chí là lan tới vùng ven Sài Gòn.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng, Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM cho rằng, sự đẩy giá quá mức của các doanh nghiệp bất động sản đang giết chết thị trường bất động sản. Nếu giá bị đẩy lên quá cao mà không kiểm soát được thì sẽ rất nguy hiểm, thị trường có thể “vỡ trận”, kéo theo rất nhiều hệ lụy.

Ông Hoàng cho rằng, giá bất động sản hiện nay là hệ quả khan hiến nguồn hàng. Cụ thể, từ ngày 1/7/2015 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực) đến tháng 8/2018, do vướng các vấn đề thủ tục hành chính, TP.HCM có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị dừng các thủ tục đầu tư, tức đã có quyết định chủ trương đầu tư nhưng không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 để làm tiếp các thủ tục đầu tư xây dựng.

Sự đẩy giá quá mức của các doanh nghiệp bất động sản đang giết chết thị trường bất động sản.
Sự đẩy giá quá mức của các doanh nghiệp bất động sản đang giết chết thị trường bất động sản.

Từ sau ngày 7/3/2017 (ngày Chính phủ ra công văn 342/TTg-V.I về việc tạm dừng thực hiện thủ tục bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ), có thêm khoảng 150 dự án nhà ở liên quan đến sử dụng quỹ đất công đã bị tạm dừng để rà soát các thủ tục đầu tư.

Đến tháng 3/2019, các cơ quan trung ương và TP.HCM đã công bố cho 124 dự án được tiếp tục hoạt động bình thường, nhưng theo tìm hiểu của chúng tôi, nhiều dự án đến nay vẫn chưa hoạt động. 

Trong khi đó, trong năm 2018, UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư cho 8 dự án và công nhận chủ đầu tư 19 dự án thì từ đầu năm 2019 đến nay, chỉ có một dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư và không có dự án nào được công nhận chủ đầu tư. Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM 9 tháng đầu năm 2019 cho thấy, tổng số nhà ở đủ điều kiện huy động vốn là 19.662 căn.

Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group cho biết, mức giá bất động sản tăng cao hiện tại là hệ quả của một quá trình dài, tăng qua từng năm. Chúng ta vẫn có thể điều tiết được giá bán căn hộ thông qua chính sách, tín dụng…

“Hệ quả là thị trường bị phá nát, người nghèo rất khó mua nhà. Nếu muốn mua nhà ở hiện tại, khách hàng nên cân đối bài toán tài chính cá nhân và tìm được sản phẩm phù hợp. Còn nếu nói chờ để giá nhà đất đi xuống, tôi cho rằng sẽ rất khó”, ông Chánh nói.

Từ khóa:
id news:188297