Vàng Mua Bán
SJC HN 47,050 48,070
SJC HCM 47,050 48,050
DOJI AVPL / HN 46,500 47,500
DOJI AVPL / HCM 46,800 47,800
Ngoại tệ Mua tiền mặt Bán
USD 23,440.00 23,470.00
EUR 25,297.47 25,553.00
GBP 28,451.29 28,738.68
JPY 211.88 214.02
Chứng khoán
VNIndex 680.23 0.0 0.0%
HNX 95.61 0.0 0.0%
UPCOM 48.63 0.89 1.82%

Bất động sản 2019: Năm của sự đổ vỡ!

TRÀ GIANG 08:17 | 31/12/2019

Ngoài sự sụt giảm nguồn cung, bất động sản năm 2019 còn chứng kiến sự đổ vỡ trong cam kết lợi nhuận condotel, siết tín dụng, luật đặc khu, dự án ma…

Đổ vỡ!

Sự kiện gây chấn động làng bất động sản 2019 là Công an TP.HCM khởi tố vụ án, bắt tạm giam Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Alibaba. Cụ thể, Công an TP.HCM xác định, Nguyễn Thái Luyện giữ vai trò chủ mưu, cầm đầu chỉ đạo và cùng Nguyễn Thái Lĩnh (em trai Luyện) thành lập ra Công ty Alibaba và các công ty thành viên (có quy mô hơn 2.600 nhân viên).

Công an đọc lệnh khám xét trụ sở Công ty Alibaba.
Công an đọc lệnh khám xét trụ sở Công ty Alibaba.

Sau đó, Công ty Alibaba đã thu gom mua số lượng lớn đất nông nghiệp với tổng diện tích khoảng hơn 600ha, giao cho các cá nhân (Nguyễn Thái Lĩnh, Nguyễn Thái Lực và người thân) đứng tên và tự vẽ ra 40 “dự án” không có thật, chưa làm thủ tục pháp lý, chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cấp phép cho làm dự án… rồi tổ chức quảng cáo là đất nền dự án (đất ở) để lừa bán cho các khách hàng.

Tính đến ngày 30/6, Công ty Địa Alibaba đã ký hợp đồng bán nền đất cho hơn 6.700 khách hàng thu được 2.500 tỷ đồng. Qua điều tra xác định, các đối tượng hoạt động với phương thức, thủ đoạn tinh vi, núp bóng dưới hoạt động kinh doanh bất động sản nhưng thực chất là lừa đảo chiếm đoạt tài sản thông qua hình thức huy động vốn theo phương thức đa cấp (sử dụng đất nền trong dự án “ma” làm mồi nhử).

Công an TP.HCM đã công bố danh sách thông tin cụ thể 43 dự án “ma” của Công ty Alibaba đem ra lừa khách hàng. Trong số 43 đự án “ma” của Công ty Alibaba thì tỉnh Đồng Nai có tổng cộng 28 dự án “ma”, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu có 13 dự án “ma”, tỉnh Bình Thuận có 2 dự án “ma”.

Công an TP.HCM đã triệu tập vợ, em trai Nguyễn Thái Luyện là Nguyễn Thái Lực và hàng chục giám đốc chi nhánh Công ty Địa ốc Alibaba để mở rộng điều tra vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Đến gần cuối năm 2019, Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) vừa phát đi thông báo liên quan đến việc thực hiện cam kết lợi nhuận condotel với khách hàng tại dự án Cocobay Đà Nẵng. Theo đó, trong thư gửi khách hàng Tập đoàn Empire cho hay, việc kinh doanh loại hình condotel thời gian qua vẫn gặp nhiều khó khăn do tính pháp lý chưa được hoàn thiện, gặp nhiều vướng mắc.

Do đó, dù đã nỗ lực rất lớn nhằm thực hiện cam kết về lợi nhuận với khách hàng đã mua sản phẩm condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng. Tuy nhiên, Tập đoàn này vẫn đành phải xin lỗi vì đã không thể thực hiện được chi trả lợi nhuận cam kết như đã hứa trong hợp đồng.

Vì vậy, từ 1/1/2020, do những khó khăn về dòng tiền, Tập đoàn Empire chấm dứt việc chi trả lợi nhuận như đã cam kết trong hợp đồng khi mua condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng.

Công ty chỉ chịu trách nhiệm với các khoản lợi nhuận như đã cam kết đến hết ngày 31/12/2019 cho các chủ sở hữu condotel. Cùng với đó, Tập đoàn Empire cũng đưa ra một số hướng giải quyết đối với các khách hàng đã mua sản phẩm condotel tại Cocobay Đà Nẵng.

Screen Shot 2019-11-28 at 23.53.16.png
Chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng bội tín với khách hàng.

Cụ thể, giải pháp thứ nhất là khách hàng tiếp tục hợp tác với chủ đầu tư và tiến hành chuyển đổi các condotel thành căn hộ chung cư với chi phí chuyển đổi dự kiến 15% giá trị căn hộ và được toàn quyền sử dụng như một căn hộ chung cư bình thường. Chủ sở hữu cũng có thể giao lại cho chủ đầu tư căn hộ đó để tiếp tục kinh doanh với những cam kết về thu nhập cố định hàng năm.

Phương án thứ hai là vẫn giữ lại các condotel và tiếp tục để chủ đầu tư kinh doanh với bản hợp đồng mới 10 năm, trong đó lợi nhuận trong 3 năm đầu theo thị trường. Sau 3 năm thì lợi nhuận cố định hoặc 80% lãi từ kinh doanh sản phẩm này.

Hướng thứ ba mà Tập đoàn Empire gợi ý là khách hàng thanh lý hợp đồng mua bán và giao lại các sản phẩm condotel cho khách hàng để tự kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng mà không có bất kỳ một khoản lợi nhuận cam kết nào như đã ký trước đây. Đồng thời khách hàng nếu tự kinh doanh thì phải đóng một khoản phí vận hành, sử dụng nhất định.

Giải pháp thứ tư là hai bên tiến hành thanh lý các condotel đã ký hợp đồng, chủ đầu tư hoàn lại tiền cho khách hàng theo nguyên giá trong hợp đồng đã ký. Tuy nhiên, Tập đoàn Empire sẽ khấu một số khoản như chi phí hỗ trợ lãi vay ngân hàng, chi phí hoa hồng, phí phát hành bảo lãnh… và khách hàng bàn giao lại sản phẩm cho Tập đoàn Empire. Thời hạn chi trả chậm nhất đến 30/9/2020. Trong thời gian chưa chi trả, chủ đầu tư sẽ thanh toán lãi suất 10%/năm đối với số tiền đó.

Nguội lạnh

Sự nguội lạnh của thị trường bất động sản đến từ việc nguồn cung giảm mạnh. Ghi nhận từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, tính từ tháng 01 đến hết tháng 10/2019, nguồn cung mới là 19.973 căn hộ, bằng 67% so với cùng kỳ năm ngoái (29,733 căn). Trong khi đó, theo báo cáo thị trường quý III của CBRE, thị trường Thủ đô có gần 6.100 căn hộ được chào bán từ 18 dự án, giảm tới 33% so với quý II/2019. Đồng thời, thanh khoản cũng sụt giảm 32%, chỉ bán được 4.800 căn hộ.

Còn theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, trong 9 tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản TP.HCM tiếp tục xu thế bị sụt giảm, chỉ có 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư (giảm khoảng 83%), không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư, chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư (giảm khoảng 72%) và chỉ có 24 dự án được cấp phép xây dựng (giảm khoảng 38%) so với cùng kỳ năm 2018.

Đồng thời, chỉ có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, với 19.662 căn nhà, giảm 58,44% về số lượng dự án và giảm 30,56% về số lượng căn nhà so với năm 2018. Trong đó, có đến 31 dự án nhà ở quy mô nhỏ và trung bình, nhưng có 1 dự án khu đô thị rất lớn tại quận 9 với tổng số 10.007 căn hộ chiếm tỷ trọng áp đảo trên thị trường.

Nguồn cung căn hộ, đất nền sụt giảm mạnh trong năm 2019.
Nguồn cung căn hộ, đất nền sụt giảm mạnh trong năm 2019.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) thống kê, trong 9 tháng qua, các doanh nghiệp xây dựng cũng bị sụt giảm khoảng 30-50% số lượng hợp đồng nhận thầu xây lắp. Các nhà cung cấp thiết bị, vật tư bị sụt giảm doanh thu bán hàng. Các doanh nghiệp sản xuất thiết bị, vật liệu xây dựng gặp khó khăn trong khâu sản xuất và tiêu thụ sản phẩm.

Người lao động thiếu việc làm, giảm thu nhập. Các ngân hàng thương mại có thể gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ. Nguồn thu ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất và thị trường bất động sản có thể còn bị sụt giảm hơn nữa.

Nguyên nhân khiến nguồn cung sụt giảm mạnh là do thủ tục hành chính liên quan đến việc giao đất, xây dựng quy hoạch… ở Việt Nam thực hiện mất từ 2-3 năm nên nhiều dự án khó khăn trong khâu tiếp cận vấn đề đất đai và triển khai chậm tiến độ.

Doanh nghiệp và cả người dân vẫn gặp phải tình trạng nhũng nhiễu khi thực hiện những thủ tục hành chính liên quan về đầu tư kinh doanh bất động sản. Hơn nữa, tính khả thi của một số quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản còn thấp, làm tăng chi phí đầu tư, giảm năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp.

“Hiện nay, gần như việc tính tiền sử dụng đất dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM đều bị chậm trễ. Nhiều hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài cả năm nay vẫn chưa giải quyết xong, hoặc bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển lòng vòng, không trình được lên Hội đồng thẩm định giá đất và UBND TP.HCM. Nguyên nhân trực tiếp là một số cán bộ, công chức sợ trách nhiệm, sợ sai nên có thái độ thụ động, không dám đề xuất chính kiến”, ông Châu nói.

Một nguyên nhân khác khiến thị trường bất động sản gặp khó khăn là Ngân hàng Nhà nước chính ban hành Thông tư 22 quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Đăng ký nhận bản tin hàng ngày

Bạn đã đăng ký nhận bản tin thàng công.

Trong đó, từ 1/1/2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn là 40%, từ tháng 10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%. Đặc biệt, bên cạnh việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, Ngân hàng Nhà nước còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.

Như vậy, sau 3 năm, lộ trình siết tín dụng bất động sản đã chính thức được chốt lại. Tỷ lệ này nhiều năm trước cũng chỉ quy định 30%, nhưng từ năm 2014, đã bất ngờ được Ngân hàng Nhà nước nới rộng lên 60% để rồi từng bước siết lại như cũ và kế hoạch tiếp tục trong ba năm tới.

Chính việc siết chặt cả tín dụng tiêu dùng và đầu tư đang khiến nguồn cung bất động sản suy giảm mạnh. Nhiều chủ đầu tư vì không đủ tiềm lực tài chính nên không thể bàn giao dự án chất lượng, dễ dẫn tới tình trạng sản phẩm tồn đọng, gia tăng nợ xấu.

Tín dụng vào bất động sản đang bị siết.
Tín dụng vào bất động sản đang bị siết.

Bên cạnh đó, rất khó tách bạch rõ giữa nhu cầu mua đầu tư và nhu cầu mua ở thực nên khách hàng có nhu cầu mua nhà an cư cũng bị ảnh hưởng khi tín dụng ngân hàng siết chặt.

Việc siết tín dụng khiến các doanh nghiệp bất động sản đua nhau phát hành trái phiếu.Năm 2019, chứng kiến hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đua nhau phát hành trái phiếu. Mức lãi suất cao nhất lên tới 14,45%/năm, gần gấp đôi lãi suất tiền gửi ngân hàng.

Theo thống kê của Công ty Cổ phần Chứng khoán SSI, CTCP Đầu tư và Phát triển Du lịch Phú Quốc là doanh nghiệp có tổng lượng phát hành nhiều nhất (4.610 tỷ đồng). Tiếp đến là Tân Liên Phát Sài Gòn (2.228 tỷ đồng), Vinpearl (2.000 tỷ đồng), Novaland (1.900 tỷ đồng)…

Giá đất tăng

Một điểm đáng chú ý ở năm 2019 là hàng loạt địa phương công bố lại bảng giá đất giai đoạn 2020-2024, với mức tăng cao gấp nhiều lần bảng giá đất cũ. Điển hình, UBND tỉnh Bình Dương vừa công bố dự thảo để lấy ý kiến góp ý của người dân về bảng giá các loại đất giai đoạn sau năm 2020. Đáng lưu ý, bảng giá đất tại tỉnh Bình Dương sẽ tăng mạnh, dự kiến tăng tối thiểu 45% so với hiện nay. 

Cụ thể, khu vực TP. Thủ Dầu Một sẽ tăng bình quân 50% so với bảng giá hiện hành. Thị xã Thuận An và Dĩ An tăng bình quân 95% so với hiện hành. Thị xã Bến Cát và Tân Uyên tăng bình quân 60%. Huyện Bàu Bàng và Bắc Tân Uyên tăng bình quân 80%. Huyện Phú Giáo và Dầu Tiếng tăng bình quân 45% so với bảng giá hiện hành. 

Lý giải về việc đề xuất tăng bảng giá đất mạnh như trên, Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Bình Dương cho biết đề xuất phương án bảng giá đất do Nhà nước quy định sẽ tương đương 80% giá thị trường.

Theo đánh giá của Sở Tài nguyên Môi trường, bảng giá đất ở tại Bình Dương hiện nay chỉ bằng 50% giá phổ biến trên thị trường, còn bảng giá đất nông nghiệp chỉ bằng từ 15-40% giá phổ biến trên thị trường. 

Việc bảng giá các loại đất tăng mạnh sau 2020 sẽ tác động đến hầu hết người dân, bao gồm việc nộp thuế chuyển thổ cư, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất đai, đền bù giải phóng mặt bằng… sẽ được áp dụng theo bảng giá đất mới.

Tương tự, UBND TP Đà Nẵng vừa có Tờ trình 8046/TTr-UBND đề nghị Hội đồng Nhân dân TP. Đà Nẵng tại kỳ họp cuối năm 2019 xem xét ban hành bảng giá các loại đất tại Đà Nẵng giai đoạn 2020-2024. Theo dự thảo, bảng giá các loại đất trên địa bàn trong 5 năm tới có tỷ lệ tăng bình quân so với bảng giá đất hiện hành từ 15-20%, tùy theo quận và vị trí lô đất.

Ông Tô Văn Hùng, Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường Đà Nẵng cho hay, theo quy định tại Khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Do vậy, việc xây dựng bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 là cần thiết.

Sở Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Đồng Nai cũng đã hoàn thành dự thảo bảng giá đất giai đoạn 2020-2024. Trong bảng giá đất 5 năm tới, đất nông nghiệp tại các xã của huyện Trảng Bom được điều chỉnh tăng từ 2,2-3 lần, huyện Thống Nhất tăng 2,5-3 lần, huyện Xuân Lộc tăng 3-4 lần, huyện Cẩm Mỹ tăng 2,8-3,2 lần, Long Khánh tăng 2,5-3,5 lần so với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019.

Nhóm đất phi nông nghiệp ở Đồng Nai cũng được điều chỉnh tăng giá ở hầu hết các khu vực, vị trí, tuyến đường. Trong đó, đất ở tại đô thị được bổ sung thêm 14 tuyến đường mới, đưa tổng số tuyến đường đô thị quy định trong bảng giá đất là 510 tuyến đường và chia thành 715 đoạn. Ở nội dung này, giá đất tăng phổ biến từ 1,4-3 lần so với giá hiện hành. Mức giá cao nhất trong bảng giá đất là 40 triệu đồng/m2 thuộc đường 30/4 (TP.Biên Hòa) và thấp nhất 160 ngàn đồng/m2 thuộc thị trấn Định Quán (huyện Định Quán).

Bảng giá đất tăng khắp nơi, đẩy giá nhà đất sẽ tăng mạnh trong những năm tới.
Bảng giá đất tăng khắp nơi, đẩy giá nhà đất sẽ tăng mạnh trong những năm tới.

Với đất ở tại nông thôn, bảng giá mới cũng rà soát và bổ sung 75 tuyến đường mới, tập trung ở các huyện Vĩnh Cửu, Xuân Lộc, Trảng Bom, Cẩm Mỹ. Theo đó, khu vực nông thôn sẽ có bảng giá đất ở 543 tuyến đường, chia thành hơn 1 ngàn đoạn. Ngoại trừ xã Long Hưng (TP. Biên Hòa) có mức tăng đột biến là 18 lần thì các huyện tăng từ 3,2-4,5 lần, riêng huyện Định Quán tăng gần 90%.

Ở khung giá đất thương mại dịch vụ, giá đất tương ứng 80% giá đất ở và đất sản xuất kinh doanh sẽ được tính bằng 60% giá đất thương mại dịch vụ. Do đó, bảng giá đất mới sẽ điều chỉnh giá đất thương mại dịch vụ và sản xuất kinh doanh tùy theo giá đất ở tại các đoạn đường, tuyến đường khác nhau.

Tương tự, Nghị quyết của Hội đồng Nhân dân TP. Hà Nội “Về giá các loại đất trên địa bàn Hà Nội áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024”, giá các loại đất được thành phố đề xuất tăng bình quân 30%.

Ngoài ra, Luật Đặc khu được kỳ vọng thông qua trong năm 2019 cũng đổ vỡ. Còn nhớ, năm 2018, cơn sốt đất đặc khu oanh tạc thị trường bất động sản 3 miền Bắc Trung Nam. Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2018 nhận định, trong ba đặc khu tương lai, Vân Đồn được đánh giá là có sự tăng giá đất nền rõ rệt nhất trong hơn một năm qua. 6 tháng đầu năm 2018 so với cùng kỳ năm 2017, giá đất trung bình tại đây đã tăng tới hơn 3 lần, từ 7,2 triệu đồng/m2 lên 23 triệu đồng/m2.

Hầu hết các giao dịch mua đi bán lại tại các đặc khu kinh tế tạo nên cơn sốt đất thời gian qua đều là các nhà đầu tư lướt sóng, đợi sóng lên cao để bán lại kiếm lời. Song trong nhiều trường hợp, sóng không lên cao mà vẫn mắc cạn.

Trong khi các nhà đầu tư vẫn đang chờ một ngày Luật Đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt (Luật Đặc khu) được thông qua thì cuối năm 2019, lần lượt các tỉnh Kiên Giang, Khánh Hoà kiến nghị Thủ tướng cho tạm dừng việc lập Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội đảo Phú Quốc thành đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt cho tới khi Luật Đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt được Quốc hội thông qua.

Từ khóa:
id news:192452