Vàng Mua Bán
SJC HN 48,650 49,020
SJC HCM 48,650 49,000
DOJI AVPL / HN 48,680 48,850
DOJI AVPL / HCM 48,680 48,920
Ngoại tệ Mua tiền mặt Bán
USD 23,140.00 23,170.00
EUR 25,241.00 25,495.96
GBP 28,129.44 28,413.58
JPY 208.77 210.88
Chứng khoán
VNIndex 878.67 14.2 1.62%
HNX 114.14 4.32 3.79%
UPCOM 55.03 0.0 0.0%

9 hạn chế của Luật Đất đai làm giảm nguồn thu ngân sách

LÊ HOÀNG CHÂU 12:15 | 20/07/2018

Ngân sách Nhà nước có 7 khoản thu từ đất nhưng các quy định trong Luật Đất đai 2013 đang làm giảm hiệu quả kinh tế đất, tài chính đất đai.

7 khoản thu

Ngân sách Nhà nước thu trực tiếp 7 khoản thu tài chính từ đất đai theo quy định tại khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai 2013, gồm tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất.

Tiền thuê đất. Thuế sử dụng đất. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai. Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại troang quản lý và sử dụng đất đai. Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

Doanh nghiệp bất động sản thực hiện nghĩa vụ nộp 7 khoản thu ngân sách từ đất nêu trên khi thực hiện dự án. Riêng, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất được nộp hòa lẫn trong thuế thu nhập doanh nghiệp.

Ngân sách Nhà nước có 7 khoản thu từ đất đai.
Ngân sách Nhà nước có 7 khoản thu từ đất đai.

Ngoài ra, Nhà nước còn tiếp tục thu ngân sách được nhiều hơn, bền vững hơn sau quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở để đầu tư, kinh doanh các dự án phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch, phát triển các khu đô thị, dân cư.

Ví dụ, quận 7 được thành lập năm 1997, thu ngân sách lúc đó mới chỉ đạt 65,5 tỷ đồng. Năm 2011 thu ngân sách đạt 2.033 tỷ đồng. Năm 2017 thu ngân sách lên tới hơn 4.000 tỷ đồng, tăng 61 lần so với năm 1997.

Trong đó, có vai trò đóng góp tích cực của thị trường bất động sản. Chỉ riêng năm 2012, Công ty Phú Mỹ Hưng là chủ đầu tư Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng đã nộp ngân sách 2.100 tỷ đồng, chiếm 20% khoản thu từ đất của TP.HCM cả năm 2012.

Do vậy, việc Tổng cục Thống kê nhận định thị trường bất động sản chỉ đóng góp 0,21% GDP là không đúng thực tế vì chưa bao gồm một phần hoạt động xây dựng và chưa tính giá trị gia tăng của quỹ đất khu đô thị, khu dân cư.

Nguồn thu từ đất chiếm khoảng 8-10% ngân sách địa phương, là nguồn thu rất quan trọng của các tỉnh thành. Theo số liệu của Cục thuế TP.HCM, nguồn thu từ đất chiếm 8,76% tổng thu ngân sách TP.HCM năm 2017.

Nguồn thu này có xu thế tăng dần qua các năm cùng với tiến trình gia tăng tốc độ đô thị hóa. Cụ thể, năm 2014 thu 8.298 tỷ đồng nhưng chưa bao gồm số thu từ thuế thu nhập do chuyển nhượng bất động sản và lệ phí trước bạ. Năm 2015 thu 21.720 tỷ đồng. Năm 2016 thu 24.632 tỷ đồng. Năm 2017 thu 30.507 tỷ đồng.

Tuy nhiên, trong giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng đóng băng thì nguồn thu ngân sách từ đất đai bị sụt giảm nghiêm trọng. Điển hình là năm 2013, số thu tiền sử dụng đất chỉ đạt khoảng 5.600 tỷ đồng chỉ bằng một nửa số thu năm 2012.

9 hn chế

Tuy nhiên, các quy định trong Luật Đất đai 2013 đang làm hạn chế hiệu quả kinh tế đất, tài chính đất đai. Cụ thể, có tới 9 hạn chế.

Thứ nhất là quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần tại điều 113 Luật Đất đai và căn cứ khung giá đất thì UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể mâu thuẫn với nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quy định tại khoản 1 điều 112 Luật Đất đai.

Điều này không phù hợp với thực tế tình hình của địa phương và không khả thi trên thực tế vì các bảng giá đất của địa phương chỉ có giá trị bằng khoảng 30-50% giá thị trường. Công tác xác định giá đất cụ thể đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường còn nhiều bất cập.

Thứ 2 là 4 phương pháp định giá đất như so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư để xác định giá đất cụ thể theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã cho kết quả chênh lệch khác biệt, chưa đảm bảo độ tin cậy mà nguyên nhân là do thiếu thông tin giá đất, chưa có đầy đủ cơ sở dữ liệu đất đai và chưa phát huy vai trò của đơn vị thẩm định giá đất, thẩm định viên giá đất.

Ví dụ, xác định giá đất cụ thể làm giá khởi điểm đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn, quận 1, TP.HCM chỉ là 550 tỷ đồng nhưng giá trúng đấu giá là 1.460 tỷ đồng, gấp 2,6 lần giá khởi điểm.

Đăng ký nhận bản tin hàng ngày

Bạn đã đăng ký nhận bản tin thàng công.

Thứ 3, tổ chức thẩm định giá đất, thẩm định viên giá đất chưa có đầy đủ vai trò, vị trí pháp lý trong hệ thống pháp luật đất đai. Giá chào bán bất động sản, quyền sử dụng đất trên thị trường cũng chưa được coi là một căn cứ để xem xét, thẩm định giá đất.

Thứ 4, Luật Đất đai 2003 có 2 chế định là đấu giá đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 đã bỏ chế định đấu thầu dự án có sử dụng đất, chỉ còn lại chế định đấu giá đất.

Sau đó, chế định đấu thầu dự án có sử dụng đất được bổ sung trong Luật Nhà ở 2014, Luật Đấu thầu 2014 và rất cần thiết được bổ sung trở lại khi xem xét, sửa đổi Luật Đất đai để đảm bảo yêu cầu của luật nội dung.

Thứ 5, Luật Đất đai 2013 chưa có quy định về cơ chế tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô để phục vụ công tác chỉnh trang, tái thiết đô thị cũ, để đảm bảo lợi ích của người dân tại chỗ của nhà đầu tư và của xã hội.

Cần đưa ra đấu giá đất công để tránh thất thoát ngân sách. 
Cần đưa ra đấu giá đất công để tránh thất thoát ngân sách. 

Ví dụ, TP.HCM đã thực hiện thành công cơ chế này tại dự án chỉnh trang Khu dân cư Xóm Cải, phường 8, quận 5 quy mô 3,6ha với sự tham gia của cộng đồng dân cư và tái định cư tại chỗ 100% năm 1993.

Thứ 6, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đang là một điểm nghẽn của các dự án của doanh nghiệp, kể cả dự án của Nhà nước và là một nguyên nhân gây ra khiếu kiện đông người. Do đó, cần phải có cơ chế phù hợp để xử lý, đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất, lợi ích của doanh nghiệp và lợi ích của cộng đồng xã hội, để đảm bảo hiệu quả kinh tế đất, tài chính đất đai.

Thứ 7, khoản 1 điều 68 Luật Đất đai 2013 đã đặt ra chế định tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, quản lý đất đã thu hồi thuộc loại hình tổ chức dịch vụ công về đất đai.

Khoản 2 điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã quy định tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công, có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất. Tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác nhưng cho đến nay vẫn chưa phát huy được vai trò và hiệu quả như kỳ vọng.

Tổ chức phát triển quỹ đất vẫn chưa phải là đơn vị chủ lực để thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, tạo lập quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển.

Sau đó, Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản thực hiện đấu giá rộng rãi quỹ đất này để lựa chọn nhà đầu tư, để đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá thị trường.

Như vậy, giá bồi thường giải phóng mặt bằng và đảm bảo quyền lợi tái định cư cho tất cả mọi người sử dụng đất trong cùng khu vực đều ngang bằng, tránh được tình trạng khiếu kiện đông người hiện nay, vì chênh lệch địa tô về giá trị đất đai đã thuộc về ngân sách Nhà nước phục vụ lợi ích cộng đồng xã hội.

Hơn nữa, hiện nay, yêu cầu doanh nghiệp phải tự thỏa thuận bồi thường, giải phóng mặt bằng với người sử dụng đất để có quỹ đất đầu tư dự án là vô cùng khó khăn.

Tổ chức phát triển quỹ đất chưa phát huy được vai trò phát triển quỹ đất có nguyên nhân là do chưa được tổ chức thành đơn vị sự nghiệp công dưới hình thức doanh nghiệp công ích hoặc đơn vị sự nghiệp có thu.

Chưa được cấp vốn hoặc tạm cấp vốn ban đầu đủ để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Chưa có cơ chế hoạt động linh hoạt và được kiểm soát phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực.

Thứ 8, chưa có cơ chế để thực hiện quy định về việc doanh nghiệp được nhận góp vốn quyền sử dụng đất của người sử dụng đất để cùng thực hiện dự án theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, nhất là cơ chế đảm bảo quyền lợi cho cổ đông thiểu số, cổ đông nhỏ trong công ty cổ phần là những người đã góp vốn quyền sử dụng đất.

Thứ 9, Luật Đất đai 2013 chưa cho phép thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng ở nước. Quy định này không phù hợp với quy định của Luật Nhà ở 2014 đã cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại Việt Nam và người sử dụng đất có nhu cầu thế chấp tại ngân hàng ở nước ngoài.

*Tác giả là Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Từ khóa:
id news:162106